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卓輝華 中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
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人口紅利剩9年 房市考驗才開始?

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#人口紅利 #房市 #生育率 #多空觀點

文/卓輝華

臺灣自1990年開始邁向人口紅利期,估計至2026年將結束人口紅利期。所謂「人口紅利」依國家發展委員會定義,係指國內勞動年齡人口達總人口66.7%以上、扶養比在50%以下的狀態。台灣、韓國、日本這三個人口結構相似的東亞國家,在1990年之前,受惠於人口紅利的影響,都創下土地神話般的房地產市場奇蹟!經濟學人曾提出:「東亞在1965年至1995年間的國內生產毛額成長,有三分之一來自有利的人口統計,特別是勞動力突增。」

人口紅利剩9年 ,房市考驗才開始(資料中心)台灣人晚婚、晚生,讓人口紅利成為房市隱憂。(好房網資料中心)

臺灣前三波房地產市場景氣,主要是人口增加與環境改善的強烈住宅需求所引導。而勞動年齡人口增加就是房地產需求最大的族群。1962年是勞動年齡人口比例最低點僅51.53%,扶養比最高點達94.05%。至第一波房地產景氣高峰的1967年,勞動年齡人口比例升至54%、扶養比降至83%。一直到1980年第三波的景氣高峰,勞動年齡人口比例已經升至63.5%、扶養比降至57%。

臺灣第四波房地產市場景氣高峰期,就發生在人口紅利初始期。1987年第四波房價明顯復甦,該年的勞動年齡人口比例升至66%、扶養比降至50.8%,幾乎就要達到人口紅利期的標準。至1989年6月的房價高峰時,也是台灣人口紅利開始的前一年,三年之內平均房價上漲三至四倍。若不是政府於1989年起一連串的政策調控與選擇性信用放款管制等打房措施,當時的房價還是有繼續上漲的機會。

1990年開始,勞動人口比率提高至66.7%以上,撫養比率降至50%以下,真正邁向人口紅利期。雖然遭到政府打房的政策調控,房價在之後的幾年緩步下跌,但是房地產交易量卻大爆發。從1993年起至1999年的七年間,總共成交307.5萬棟房屋,平均每年交易44萬棟房屋。房屋交易量的高峰點,發生在1996年的50.9萬棟,是歷年來第一名的年度房屋交易量。這麼長時間的大量交易棟數,至2016年都未再發生過,預估未來也將不會再發生了。

2003年是台灣房地產市場第五波從谷底開始復甦的時間點,這一年的勞動人口比率高達71%以上,撫養比率降至41%以下,一直到2015年,勞動年齡人口數達到最高峰值的1736.9萬人,而扶養比在2012年達到歷史最低的34.75%,在在顯示近年來,是台灣勞動力資源最充沛、勞動年齡人口負擔最輕的時期。從人口結構展現出的最強人口紅利期的近十年間,整個台灣房市景氣由谷底邁向繁榮,台北市平均房價從每坪30萬元漲至85萬元,其他主要都市房價也翻長一至二倍,持續十年的房市多頭,剛好發生在人口紅利期的最高點之前的十年間。

2015年是人口紅利的最高峰反轉向下的時期,恰好也是第五波房地產景氣高峰反轉的時期。國家發展委員會估計人口紅利期結束的時間點將發生在2026年,但是自2015年至2026年總計減少的勞動年齡人口達155.8萬人,至2060年時,臺灣勞動年齡人口將只剩下868萬至1007萬人。人口紅利期衰退不僅表現在勞動年齡人口的減少,更代表這些人的扶養負擔加重與消費能力下降。因此,2016年開始,勞動力減少是不容忽視的事實,也將對於未來房地產市場帶來嚴峻的考驗!

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