文／林左裕
行政院主計總處每十年對全台灣進行「人口及住宅普查」, 最近一次是在2010 年, 調查結果是全台灣的房市平均有近兩成的閒置率,空閒住宅數超過150萬戶, 就連因工作機會而有殷切住屋需求的台北市, 竟也有超過13%的閒置率。但若直接將閒置率解讀為超額供給, 可能過於粗略, 因台北市有許多的工作人口戶籍及居住地不在市區內, 而是舟車勞頓地自基隆、新北或桃園往返, 只是購買力不及高房價, 也使得台北市的房市呈現需求殷切卻又有高閒置的怪現象。
即使遇房市買氣不佳，建商仍有不得不推案的壓力（情境圖／好房網News記者 陳韋帆攝影）
在普查後的這幾年住屋供給持續增加, 尤其是自2009年起寬鬆貨幣(QE)政策後因投資需求的刺激。但投資需求已於兩、三年前因QE政策將結束而趨彈性疲乏, 在往後幾年內只剩剛性的自住需求支撐後, 房市的總供給將主導未來房價的走勢。
在不動產投資學有一簡單且常用的「托賓Q Tobin’s Q) 比率」可提供投資者決策時參考。「托賓Q比率」為「市場價格」相對於「重(購)置或生產成本」的比值, 長期而言, 市場價格應等於其重(購)置或生產成本(加上應有利潤), 即在市場均衡下Q比率應等於1。若此比率大於1, 則表示開發商應趁機開發, 積極投入生產, 因生產後可出售獲得比成本更高的報酬；而若此比率小於1, 表示市價低於開發或重置成本, 開發商即應持盈保泰, 以暫緩或停止開發或縮小規模因應, 而投資者則可在市場上直接尋找標的購置(如法拍物件)取代新建, 因購置的價格低於生產成本。「托賓Q比率」的原理非常簡單, 但台灣的不動產市場供給機制卻違反此原理的基本精神。
台灣的營建業在公開發行後就有業績壓力, 不論景氣的榮枯或市場的超額供給多嚴重,食指浩繁的上市櫃營建業者無不積極地規劃年度大案, 若推案量不足, 其結果不是股價下跌就是面臨下市的命運, 在此制度下不計市場之供需而勇於推案的作法無異於違反「托賓Q比率」的原理, 長期下來結果就是台灣的房市供給無視需求的多寡而持續增加, 即使全台已有一、兩百萬戶的餘屋、超過兩成的閒置率還面臨推案的壓力。
推案後的建商再持續對政府施壓, 要求不應以任何理由或手段控制房市, 然此機制的漏洞不僅造成資源的閒置、人力的浪費以及產業方向的誤導, 也使政府管控的手段處處掣肘, 不論是在房價過高或是超高額供給時都無法施展正確的政策工具。
最近公布的供給數據是, 因近兩年不動產市場景氣低迷, 許多建案以拖待變因應, 但終得面臨結案的壓力, 估計今年的使用執照將超過16萬戶。而根據內政部統計，2013至2015年住宅建造執照核發戶數達高峰, 主因可能是之前量化寬鬆政策推波助瀾所致,合計三年超過36萬戶。由這些供給的數據可看出台灣營建業推案壓力的徬徨與無奈。
營建署或證期局等主管機關理應依據目前的超額供給量提供業者道德勸說、或是減少推案壓力的解方, 然在自由市場機制下,似乎又不應祭出干預的手段。在短期內台灣的不動產市場供給機制沒有良善的解方之前, 購屋者應可依「托賓Q比率」的原理推估未來房市的走勢了。
