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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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這種屋主快醒來 你的重要性「被替代了」

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#降價 #屋主 #屋架 #替代姓 #機捷 #土地價格 #多空觀點

文/林左裕

最近有兩則與不動產市場極相關的事件, 即「土地交易量回暖」及「機場捷運通車」, 兩個主題似乎不甚相干, 但共通點是反映了需求面向的「替代性」。

40分鐘的北北桃生活圈,沿線房屋成為彼此的替代性(好房網News記者張聖奕/攝)機場捷運A9林口站(好房網News記者張聖奕/攝)

今年第一季的土地交易金額為189億元, 比去年同期增幅近5成, 但成交單價相較於周邊的土地行情高點,有明顯修正。由於土地是不動產成品的原料, 因此建商常指出高房價的元凶是土地價格, 筆者亦曾在今年《好房網》所撰的文章---「看漲非漲…從地價指數看穿2017房市」中提及, 由於台灣持有房產稅負偏低, 導致囤房及閒置情形嚴重, 因此房屋市場在歷經高點後, 降價求售的壓力終究會傳遞到土地原料上, 也因此「土地房價指數看漲非漲」。市場實際的情況是房價約於民國103年達高峰後反轉而下, 但地價卻晚了約兩年, 遲至105年才因前端之房市無力支撐高價格後, 才反饋至原料的土地市場。

土地價格下跌, 建商將本求利, 對未來房價回歸至購屋自住者可負擔的「親民價位」及房市的正常運作將是正面的影響, 此即筆者去年對《好房網》讀者所做的公開演講中所言: 「在買方市場趨勢下, 先降價者將是堅守價位者的替代商品」。在買方市場下, 賣方就好像草食性動物, 當掠食者入侵時,「先跑先贏」,因堅守價位者的潛在需求已被先降價求售者所吸收了。

由於「價格」(price)是購買者付出的成本(cost), 「價值」(value)是使用者所獲得的效用(utility), 當購買者所付出的價格與其心目中預期或實際上所感受到的價值一致時, 成交量才可能擴大, 市場才能正常地活絡運作, 否則空屋或空地閒置、待價而沽的現象會極為普遍。這波的土地價格下跌後成交量放大, 也暗示著國內房市逐漸朝向健康、親民的方向靠攏, 在正常情況下, 建商應會以其較低成本取得的土地價格回饋至其未來的售屋訂價。

另一重大事件是機場捷運通車, 規劃及興建超過20年的機場捷運「千呼萬喚始出來」, 姑且不論此期間所耗費之時間及社會成本, 就桃捷與北捷路網連結後, 約莫可感受到「北北桃生活圈」之成型。 筆者最近搭機場捷運赴宴, 充分感受到不論是居住或是餐會, 機捷沿線已可提供給房價高貴的台北市一良好的替代品。

在國際經驗上, 通勤時間在40分鐘內是可接受的範圍, 因此若以台北車站為圓心, 所畫出來的40分鐘內通勤時間的地理區域內均可能成為彼此的替代品, 購屋者可再依通車的時間與成本, 以及本身的經濟能力, 再進行購屋決策。而建商或店家即應在具替代性的商品定價上, 考量購屋者或消費者未來可能付出的通勤時間成本, 給予價格折讓, 才能提高商品的競爭性。

價格是供給及需求所決定的, 在假設供給不變的情況下, 需求的變動將導致價格變動, 而需求若具可替代性, 將因被取代而使價格下跌, 因此在買方市場下的房市交易者, 或是機捷沿線站的購屋者或建商, 都可先視商品是否具替代性再行定價或議價決策, 應可提高成功的機率。

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