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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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薪資水準vs.房價高貴 甚麼問題?

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#薪資 #薪水 #房價所得比 #泡沫化 #多空觀點

文/林左裕

行政院主計總處於2月24日發布去年平均薪資統計, 民國105年受僱者實質總薪資為46,422元,與100年價格為基期所計算的各年實質總薪資比較下,去年還低於89年的46,605元,表示扣除物價漲幅後的所得實質購買力比89年還低。而世界各國衡量房價泡沫常用兩個指標, 即「房價所得比」及「房價租金比」, 因此本文從這兩個指標的相關數據來探討台灣房價的負擔能力與收益率等議題。

從薪資水準看房價高貴的問題(好房網News記者張聖奕/攝影)木柵一期及木柵三期重劃區房市情境圖。(好房網News記者張聖奕/攝影)

從薪資來看, 全國工業及服務業(不含外籍與部分工時受僱員工)的每人每月總薪資在民國96年為46044元, 至105年為51241, 漲幅為11.3%。而以100年為基期消費者物價房租類指數統計下, 96年的全國租金指數為99.2, 至105年底為104.2, 漲幅為5.1%。

再看同期的中古屋價格指數, 在96年全國為152.1, 台北市為162.4, 之後在美國次級房貸風暴後的寬鬆貨幣政策下, 在103年中推升到最高點, 當時全國之房價指數為310, 漲幅為123%; 台北市為298漲幅約為85%; 而後因寬鬆貨幣政策已彈盡糧絕, 使市場之反應彈性疲乏, 且房價高漲的幅度已超過多數家庭的負擔能力, 也使投資收取租金收益的包租公婆無追價之力, 因此在105年全國的房價指數回跌至277, 台北市則跌至271, 而回跌後此九年間的全國房價漲幅仍有82%, 台北市為67%。相較於全國薪資的1成與租金的5%漲幅, 即可看出台灣房價的高貴走勢。營建署亦以房價與所得之中位數發布「房價所得比」, 在96年全國為5.2, 台北為8.1;全國則於102年漲到9倍, 為上波最高點, 之後維持至今; 台北最高點則為104年初的16.2倍, 至105 年中跌至15倍。

由於各界對房價「泡沫」的定義莫衷一是, 且若泡沫符合其當下的定義, 是否破滅仍需視後續的價格走勢而定, 也因此各國政府在當政時最大的努力即是動用各種政策工具或信心喊話, 努力不讓房價「硬著陸」, 由目前中國大陸支撐房市的口號為「鼓勵農民工買房救市」即可見一斑, 故房價泡沫仍需視之後的房市支撐能力而定。在不涉及「泡沫」這個複雜的議題下, 我們就來看看「房價所得比」及「房價租金比」這兩個指標的分子與分母之間的關係。

對房地產業者而言, 對政府導正房市政策的最大批評為問題不在高漲的房價, 而是經濟成長趨緩導致所得停滯, 因此使得房價所得比偏高。但同期間的租金漲幅相較於房價亦偏低, 此原因或許可以全台平均約有兩成的住宅閒置率的供需結果來解釋。

若再由全國之國內生產毛額(GDP)數據來看, 即可看出這些指標的端倪。民國 96年的GDP為 新台幣13.2兆, 至105年為17兆 漲幅約為28.4%, 此期間內近三成的經濟成長, 反饋至薪資成長竟僅一成, 凸顯出長期經濟成長的果實多由企業或資本家所攫取, 亦即微幅的經濟成長竟是壓低國內血汗薪資所換取的官方數據! 若薪資所得亦與經濟產出呈同比率成長, 房價所得比或購屋負擔壓力應可適度的獲得紓解。因此房地產業者反映的不僅是國內經濟成長緩滯的問題, 更是企業獲利與薪資所得者間分配正義的問題。

台灣的薪資水準在四小龍中敬陪末座, 優秀人才不僅之前被美國、香港及新加坡網羅, 最近也陸續有高級人才流至對岸, 政府除了年金改革的節流措施、以及藉「一例一休」規範加班福利津貼外, 更需落實有助於全民福祉的經濟成長對策、以及要求獲利的企業回饋給員工的具體措施, 否則高房價所得比的問題, 除了受QE政策推升超漲之外, 可能癥結點真的是在分母---偏低的所得! 因此政府宜對症下藥, 提供民眾與房地產業者間對高房價症狀認知不一、及提高購屋能力的長遠解方。

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