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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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台灣房地產價格飆漲 全都是投資客的錯?

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#房價 #房地產 #房價所得比 #多空觀點

文/Dolin66

雖然最近雙北房價出現有感的降幅,然而對於多數的受薪家庭來說,下修後的房價仍然有些高不可攀,很多人把目前的不合理房價,歸咎於「炒房」的投資客,這個答案不能說不對,但卻太高估了投資客的能耐。

台灣房地產價格飆漲,全都是投資客的錯?(好房網News記者陳韋帆/攝影)房市情境圖。(好房網News記者陳韋帆/攝影)

假設我是位想要炒房的投資客,我的第一個問題絕對是房屋是不是個好操作價差的工具,而所謂的好操作,包括了貸款利率夠不夠低,容不容易取得,房屋價格資訊不要太過透明,以及民眾願不願意買單等多個面向,所以表面上我們看到的是投資客藉由多次轉手墊高房價,但整個市場模式之所以能夠運作,源源不絕的資金進入房地產市場,才是讓房價能夠水漲船高的真正原因。

所以銀行才是罪魁禍首?從銀行過度集中對房地產放款的角度來看,這樣抓戰犯的邏輯好像有那麼一點道理,不過,為什麼銀行願意以那麼低的利率對房地產放款?近年來政府刻意維持低利率環境來刺激經濟,避免GDP年增率過於難看,低利率的環境,除了讓銀行可以壓低放款利率外,資金寧可流向房地產、股票等資本市場尋求高於定存的報酬,也不願投入實體經濟來擴增產量、研發新技術。我們當然可以說銀行這樣做很短視近利,問題是當臺灣產業轉型並不順利,銀行收到的存款沒有地方去時,不投入房地產還有哪裡可以去?

順著這樣的邏輯走下去,為什麼當2010年全台空屋率幾近20%的前提下,依舊持續有大量的資金投入房地產市場,支撐價格持續走強至2015年開始才轉弱?說穿了就是臺灣社會對於房地產「保值性」的過度期待,致使人們願意將收入的50%以上當作房貸還款繳給銀行。對於銀行來說,儘管利率有些偏低,但只要房價持續高檔不墜,擁有房屋抵押權的銀行根本穩賺不賠,於是房地產市場就像個俄羅斯輪盤,誰成為接最後一棒的傻瓜,就註定承擔房產跌價後的一切風險,也就在這樣的輪迴中,台灣的經濟與社會,也就持續下向沉淪,貧富差距也越來越大,財富也持續向少數人集中。

再加上臺灣人口老化速度比失落20年以上的日本還快,全台30年以上屋齡的住宅已高達44.2%,50年以上也有6.6%,人老房屋也老的趨勢不太可能短期逆轉,在這樣的背景下,政府解決居住問題的方法卻是「興建社會住宅」,臺灣真正稀缺的資產是土地,政府卻在人要變少、房屋變老的當下,繼續把土地用在蓋新屋上,然後放任空屋率持續上升,部分都市區塊因為建物及公共設施老化,導致居住品質惡化,當人口逐漸遷出後,老舊的區塊有可能成為下一個「鬼城」,把興建合宜住宅的資金,挪來進行都市更新或整建維護老建物的外牆,是否才是更為有效率的政策方向?

臺灣房地產市場價格失調,絕對不是把投資客、銀行當代罪羔羊抓出來罵一罵就能解決,持續貫徹房地產市場資訊透明,讓市場利率回歸正常水準,結合人口趨勢對國土使用進行更縝密的規劃,以及積極推動老屋都更及鼓勵市場釋放空屋等政策,都遠比租金補貼和社會住宅更適合臺灣房地產市場。不過在追求GDP成長的大旗之下,盲目投入刺激經濟總量成長的政策,或許才是政府的最愛吧!

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