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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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2017臺灣房地產惟「量」是問!

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#房地產 #交易量 #房價 #房屋移轉棟數 #多空觀點

文/Dolin66

我2015年底預測2016年房地產走勢時,除了價格會持續下修外,認為房屋移轉棟數(就是房地產市場的量)應該會較2015年微幅上升,沒想到2016年房地產市場的量較2015年持續萎縮,連兩年量縮的結果,當然也造成房仲產業的不景氣。

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為什麼交易量會持續萎縮,簡單來說就是買賣雙方對於房地產價格的認知仍有很大的差異,從賣方的觀點,在政府調高房屋持有稅後,自然希望能把這部分的成本轉嫁給消費者,再加上臺灣低利率環境依舊,持有成本還不至於壓垮供給端。對於消費者而言,2016年房地產市場價格的下修,強化了房地產不景氣的預期心理,為了避免買房後發生「今日低點,明日高點」的慘況,消費者自然就會調降購屋預算。

依據我的觀察,人口最快將於108年出現負成長的臺灣,房地產市場將跟20年前的日本,同樣面臨價格過高泡沫化風險,以及人口減少凸顯空屋數量過多的結構性問題,而這種長期趨勢的問題,絕對不是政府給予補助或紓困就能解決。此外,川普當選美國總統,其促製造業回流美國、擴大基礎建設投資、創造在美就業機會等政策,都將吸引全球資金回流美國,換句話說,無論葉倫能否安穩幹到2018年2月,或是她能否真如預測升息3次,美元均可能長期走強,屆時臺灣要嘛維持利率不動,忍受資金外移的苦果,要嘛就只能在經濟還未達過熱的情況下提前升息,無論走的是哪種情境,對於需要大量資金挹注的臺灣房地產市場都算是一種利空。

再從區域性來看,臺北及新北市2016年房價開始有感下修,臺北市北投區甚至開始出現了開價3字頭的公寓案件,此等有感降價有很大機會會向臺中蔓延,有趣的是,最近網路上密集出現臺中地區的房產供應商,開始釋放臺中房市景氣熱絡、房價有撐,甚或直接推薦自家特定坪數產品等文字,若從厚黑學的角度切入,這些密集的廣告行為,剛好可以印證賣方開始感受市場可能到來的不景氣,而開始造市刺激,因此今年臺中都會區可能會有比照2016年臺北的價格下修幅度。

所以,2017年臺灣房地產價格持續下修應該是八九不離十的事情,在大環境對供給端不利的前提下,如何藉由調高房價降幅來刺激消費者的購買慾望,拉抬連續低迷2年的市場成交量,將是臺灣房地產市場能否加速趕底,去化庫存的重要指標;如果供給端仍想倚仗臺灣的低利率環境,並期待政府伸出援手,只會讓2017年房地產市場一樣冷清,然後把空屋庫存的問題持續累積。千萬別忽視美政府擴大內需對全球資金的吸引力,也別輕忽資金外流對臺灣股票市場的重大衝擊,若央行被迫在經濟好不容易出現一絲曙光的現在調升臺灣利率,將對臺灣多數產業造成不小的負面影響。

建議房地產市場供給端,去化庫存會是今年最重要的工作,此外,如何開發賣屋之外的其他能為公司帶進現金流的服務,會是能否撐過此波房地產谷底的重要關鍵。對於消費者而言,暫時別考慮購屋投資這件事,時間就是你們最好的朋友,精挑細選適合自己居住的房屋才是王道。

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