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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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合宜住宅還被法拍?背後有什麼眉角?

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#合宜住宅 #法拍 #合宜宅 #多空觀點

文/Dolin66

位於林口、龜山及浮洲的合宜宅,近來都傳出遭到法院拍賣的新聞,政府當初推動合宜住宅的原意,就是想用比較低的價格,來照顧年輕卻想擁有自己房子的人民,能夠如願以償的成為有屋一族,然而,連當時低於市價的合宜住宅都出現了法拍的案件,這背後是否僅如網路所說,單純只是反應臺灣房地產市場的低迷?

合宜住宅竟已出現法拍物件 (行政院全球資訊網)新北市板橋浮洲合宜住宅(行政院全球資訊網)

為了避免合宜住宅當初的低房價,成為投資客轉手買賣的天堂,政府訂出了合宜住宅五年內不得轉手賣出的規定,從鼓勵自用的角度出發,這個限制有存在的道理,然而對於投資客來說,合宜住宅係採預售屋方式興建,從付款到交屋可能就隔了將近2年,如果再被綁5年不能出售,先不談臺灣房地產市場的價格趨勢,光是這7年的房貸、管理費、稅金等持有成本,就夠投資者頭疼。

然而,透過法拍及假債權方式,就可避開上述規定,怎麼操作?首先跟屋主談定購屋的價格,假設是1,000萬元,買方先跟屋主簽訂借款契約,並以合宜宅作為抵押,屋主取得買方借款(即是購屋款)後故意違約,讓合宜宅變成法拍屋,屆時買方再去標下此棟房屋,如果有人出價比1,000萬元還高,那也沒關係,代表銀行會依照借款契約上的本金加利息還給買方,或者買方還可以先跟賣方約定好,扣除一切銀行拍賣費用後,拍賣溢價的處理方式,繞一個彎就能避開政府所設下的延遲交易限制。

除了上述利用技術性手段的法拍屋外,三處政府合宜住宅都出現法拍屋的現象,我認為背後還有2個蠻重要的意涵,第一就是2至3年前低於當時市價的合宜住宅,如今看來已經沒有這樣的價格優勢,換而言之,合宜住宅的優惠價開始趨近市價,反應的是浮洲、林口及龜山等三地近來房價下修情形十分明顯,且這三處合宜住宅的戶數都很龐大,等於是這三地又出現爆量的潛在房屋供給,5年後法規的轉手限制解除後,會不會又造成此三地房價另一波的下跌?

此外,這三處合宜住宅的每坪價格已經不算高,會出現法拍屋的狀況,除了有心人士刻意想要避開法律限制外,代表仍然有買方無法負擔貸款或交屋款的壓力,如果政府還想藉由合宜住宅的政策來照顧人民的話,在執行計畫前,請務必重新衡量民眾可接受的房價,與興建此合宜住宅的房地成本,不然類似臺北美河市標價過高無人問津(無論租、買),或者進入交屋期後就出現龐大的法拍屋潮,應該都不是政府推動合宜住宅政策的初衷。

對於購屋者而言,買房前請先將未來房貸的負擔,控制在家庭支出的35%以下,擁有房子的確是值得開心的事情,但前提是隨之而來的房貸,不會成為自己跟家人經濟上的重擔,20年的房貸繳款期,不是咬牙就能撐過的時間,如今受薪階級面對的也不是2、30年,甚至更早前,每年薪資都會成長的快樂年代,在房價下修趨勢明顯的現在,精挑細選才是王道!

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