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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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2017金雞年房價走勢 從這裡看出端倪…

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文/林左裕

2016年是充滿「意外」的一年, 自經濟面因頁岩油量產、全球需求不振及「石油輸出國家組織」(OPEC)決定減產的石油價格波動、日本及歐洲的負利率政策,至政治面的英國脫歐及川普當選美國總統, 不僅讓世人跌破眼鏡, 也使投資者無所適從。

2017金雞年房價走勢,可從經濟面、政策面來分析 (好房News記者 陳韋帆/攝影)房仲帶看情境照,實價登錄情境照,購屋情境照,首購情境照,買屋,購屋,賣屋,房屋買賣簽約情境照,買賣房屋。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

同時自2009年起以美國為首的量化寬鬆(QE)政策, 帶動了世界多數地區房價的上漲, 然在經濟成長力道及所得成長有限的情況下, 台灣的房價已超過多數家庭的負擔能力, 已自2014年起開始回跌。自住購屋或投資者無不關心未來的房價走勢, 由於此波漲幅主要源自次級房貸風暴後寬鬆貨幣的推升, 而「解鈴仍需繫鈴人」, 未來房價的走勢可自總體經濟的趨勢及政策面的變動一窺端倪。

除了對自住或其他使用的「剛性」需求外, 影響不動產最大的因素就是總經及政策因素, 如經濟成長、影響貨幣供給或利率貨幣政策及稅負政策, 而根據「費雪方程式」, 貨幣供給可隨經濟成長正向變動, 因此密切觀察未來的經濟成長指標是預測總經趨勢的不二法門。

而在「國內總產出」(GDP)的計算中有四大要項, 即國內消費(C)、國內投資(I)、政府支出(G)及淨出口(Ex-Im), 最近幾年總經領域及投資機構研擬出以問卷方式探究消費及投資信心, 推出「消費者信心指數」(CCI)及「採購經理人指數」(PMI), 期能更精確的預期未來經濟走勢, 值得讀者長期觀察參考。

從經濟成長率來看, 根據主計總處調查, 過去兩年分別為0.72%及1.35%, 而2017年預估為1.87%, 顯現經濟成長雖走出谷底, 但仍在低空盤旋, 相較於2009年QE政策後不動產價格年漲兩成的趨勢, 可看出房價的漲幅已大幅超越基本面及購買能力。

而中央大學台灣經濟發展研究中心於上(12)月的消費者信心指數CCI調查為77點(滿分200點),呈現持續下滑趨勢,也創下2013年10月以來新低,其中「未來半年購買耐久性財貨時機」,為88點,顯示消費者信心及能力均不足, 而消費佔總產出約六成, 因此值得投資者及政府注意。

好消息是根據中華經濟研究院的2016 年11 月製造業採購經理人指數(PMI)已連續第9 個月呈現擴張,指數升至57(滿分100),為2015 年4 月以來最高點, 這可視為在不景氣下的一道曙光, 惟各產業中緊縮速度排名最高的是營造暨不動產業(41%), 可看出不動產業的供給面也藉減產以因應景氣的不振, 亦可視為朝向未來房市供需正向的調整。

而讀者須釐清的是, 川普當選後美元上漲及黃金下跌, 乃肇因於自2014年以來美國已持續宣布將停止量化寬鬆政策, 但因先後受到日本及歐元區的負利率政策及美國總統大選事件干擾, 遂數度延後, 終於在大選結束後明確宣布停止QE, 由於未來升息的方向及步伐明確, 才使美元因「利差交易」而升值, 日圓亦因此下跌。而黃金因無基本面支撐, 之前因QE政策而大漲, 未來也將因QE結束而跌, 未來不動產的走勢若不著重基本面, 即可以觀察黃金價格走勢為領先指標。   

至於國內的貨幣政策, 央行總裁彭淮南於上月表示:「台灣利率短期維持不變,…, 房市正往好的方向調整,…, 是軟著陸」。其所指的「好」的方向應是向下微幅導正、逐漸往可負擔能力房價的方向靠攏, 而其「軟著陸調整」的看法亦與筆者去年十月對「好房網」讀者所做的公開演講不謀而合, 因所有的政府均不樂見「硬著陸」或「戳破泡沫」式的金融風暴, 因為災難式的衝擊是全民及政府都不樂見的。

然由於利率攸關投資者及購屋者的成本, 國內未來利率的走勢, 仍需密切觀察美國QE停止後利率上調的幅度, 畢竟在低稅負及低利率等持有成本往上攀升後, 期望非基本面的增值空間應是微乎其微, 在退潮下「裸泳」的投資者, 是該調整財務槓桿及資產配置的時候了。

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