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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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看漲非漲…從地價指數看穿2017房市

相關關鍵字

#地價指數 #都市土地 #房價 #多空觀點

文/林左裕

農曆年前政府發布去年下半年的全國都市地價指數, 其中台北市自105年起反轉下跌,上、下期跌幅分別為1.52%及1.8%, 為近十年來除了金融海嘯期間外首次下跌; 新北市則是自去年下半年始逆轉, 跌0.82%; 新竹縣、市則分別跌0.36%及1.31%。相對的, 中南部區域卻多呈上漲趨勢, 其中以嘉義市漲幅最高, 為3.57%; 其次為台南市的2.13%。不同區域間地價消長的差異值得讀者深入了解。

 從都市土地看2017房市趨勢 (好房網NEWS黃彥翔攝影) 從都市土地看2017房市趨勢 (好房網NEWS黃彥翔攝影)

都市地價指數以各都市土地住宅區、商業區、工業區之平均區段地價及其面積,採平均區段地價面積加權法編製,分別於每年1月中及7月中發布。此編列方法以樣本期間內已交易之土地標的進行加權平均, 類似房價指數, 乍看似覺合理, 惟從事土地交易者多為投資大戶或建商等「口袋深」者, 在過往我國囤房囤地等稅負成本極低的情況下, 若無獲利, 土地投資者通常不願意認賠出售, 這也符合投資學上的「持有成本理論」, 即最後的交易價格受持有成本正向影響, 然在不願認賠出售的土地不計算在分子的交易價格及面積之加權內, 多數期間內的土地價格指數即因此呈上漲趨勢。

相對的,股價指數的編列雖然也是交易價量的加權平均, 但在買賣價格的撮合上, 則是只要賣方比起買方多出一張, 即呈下跌局面, 在分子即計算跌價後的加權。因此讀者了解此兩類指數編列方法差異後, 應有「土地房價指數看漲非漲、股價指數看跌非跌」的體認。

在地主通常不願認賠出售的情形下, 土地價格指數也成為房市的「落後指標」, 因為雖然多數商品的市場價格可依循「持有成本理論」及「收益性原則」進行評價, 但終究價格最後的決定仍是「供需法則」, 過高的開價若無有效的買價支撐, 最終仍應降價求售, 以達有效的市場均衡。這次的雙北土地價格連袂下跌, 反映的現象即為需求面的能力不足,再反饋至原料(即土地)供給面, 即建商無力推出讓市場可去化的更高價的商品, 將降價壓力回饋至地主, 迫使地主不得不降價求售。

此現象亦可視為政府藉稅制提高囤積房地產持有成本後, 對自住購屋者的一道曙光, 表示雙北及新竹縣市的購屋者應可喘口氣了。

但在雙北及新竹縣市土地指數同時下跌的同時, 其他地區(尤其是嘉義市及台南市等)地價則呈上揚的局面, 顯示地價指數與「親民度」或「負擔能力」高度相關, 其他的影響因素則是大家熟悉的公共及交通建設、工作機會與生活機能等。雖然地價指數雖然無法即時反映當下的市場供需情況, 且是房市的「落後指標」, 但若依「持有成本理論」,可視為未來的生產成本指標, 建商獲得的土地成本若下跌, 勢將回饋至房屋產品上, 購屋者亦可以此為參考。

最後, 在買方市場趨勢下的建議是:對建商等供給者而言, 壓低土地成本, 推出適合自住者的產品及負擔能力價位, 才有獲利的契機;對房市投資者而言, 降價釋出求售才是王道,在此趨勢下先降價求售者會是堅守價位者的替代商品, 可謂「先讓利者先得利」;而自住購屋者可依本身的實際需求及經濟能力進行議價、同時納入租屋為選項多方考量, 方為上策。

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