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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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不是利率低就ok 怎麼選房貸才划算?

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#利率 #房貸 #青年安心成家 #多空觀點 #置產秘訣

文/林奇芬

辦理房貸時,你最在乎的是,哪家銀行的利率最低嗎?其實,利率高低並不是唯一的考量,貸款期間長短、每月繳款負擔、要不要寬限期、自己的投資理財能力,都是需要考量的。而如果選對了房貸方案,不僅可以輕鬆繳款,還可能讓你多賺錢。

房貸關卡 銀行(大刊頭)

前陣子有新聞報導,目前政府推的「青年安心成家貸款方案」,來貸款的不是年輕人而是中年人,在撥貸的21.8萬戶中,有4萬戶年齡超過40歲,凸顯在台灣買屋真的不容易。

一棟房屋動輒上千萬元,沒有相當的積蓄,再加上高額貸款,實在買不起。因此,貸款能力也成為能不能購屋的關鍵因素。政府提供的青年安心成家貸款方案,目前已經再延長2年,而且每戶可貸款金額也從500萬元提高到800萬元,想購屋的民眾可多多利用。

但是,除了善用政府的政策優惠利率方案之外,一般民眾在辦理房貸時,不要只考慮利率高低的差異,選擇符合自己需求的貸款方案,才能真正幫自己創造財富。

在挑選房貸方案時,可以從以下幾個重點評估。

一、是否有政府優惠房貸可以使用

目前政府提供的青年安心成家貸款方案,最高可貸款800萬元,最長30年期,寬限期可達3年。若採取機動利率,前2年利率1.58%,2年之後利率1.88%(以目前利率水準估算,日後會隨郵局2年期定儲機動利率調整)。若和目前一般性房貸利率水準約1.95%相比,差異並不是很大。但若符合條件,還是可以爭取辦辦理,利息會省一些。

二、要不要辦理寬限期

所謂寬限期就是在貸款前幾年,只還利息不還本金,前一段時間負擔較輕,但因為還本金的時間壓縮,後面幾年每月負擔加重。而且總體來說,有寬限期的總利息支出比較高。

可參考附表,若貸款1000萬元,20年期,利率2%估算,每月繳款金額5.05萬元。若採取3年寬限期,前3年每月繳1.66萬元,後面17年每月繳款5.78萬元。前者總利息支出214萬元,後者(有寬限期)總利息支出240萬元,會多出26萬元。

若你在購屋前幾年,財務比較緊迫,或是想要多一些預算來布置居家,而且預估2、3年後,可能有薪資成長空間,屆時還貸款能力較好。還是可以考慮辦理寬限期,讓自己購屋前幾年多一些喘息空間。

除了寬限期外,有些銀行也會採取二段式、三段式房貸利率,通常是前面利率較低,後面利率較高。可參考表格中的試算,採取二段式房貸利率,每月還款金額差異不大,總利息支出跟有寬限期的房貸方案差異不多。我個人認為,辦理寬限期的資金彈性較大,比辦理分段式利率要更好。

三、貸款期間要不要拉長

貸款期間越長,每月負擔金額會降低一些,但總利息支出會增加。如附表中可見,貸款20年,每月繳款5.05萬元,總利息214萬元,若貸款30年,每月繳款金額3.69萬元,總利息支出330萬元,多出116萬元。

你可能會說,傻子才會借30年。其實不然。如果你的家庭負擔重,每月繳房貸能力有限,選擇30年貸款可以讓你每月負擔降低,等到未來收入成長,更有能力時,再考慮調整貸款方式。

另外,如果你是一個投資高手,辦理30年房貸可能成為你的賺錢利器。怎麼說呢?以30年期跟20年期房貸比較,每月繳款金額少1.36萬元。如果將這筆資金用於投資,年報酬率以5%估算,20年下來可以累績561萬元,遠遠超過多支出的利息。

為什麼會這樣呢?因為房貸利率2%,投資報酬率若可達5%,等於借便宜的房貸,來投資高報酬的理財。長期下來資金投資報酬率反而更好。不過,要這樣做有一個前提,就是要有投資管理能力,萬一投資虧損,可就得不償失了。

從以上幾個考量可知,辦理房貸不只是計較利率高低,還要想想自己的需求,才能選出最適合自己的房貸方案。

1000萬元房貸試算(林奇芬製表)1000萬元房貸試算(林奇芬製表)

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