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卓輝華 中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
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房價何時落底? 從歷史找到答案…

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文/卓輝華

每年的年底和年初,很多市場專家都喜歡配合媒體和消費者的需求,預測來年的市場走勢。最近聽到的訊息多數認為今年房價會落底盤整,也有說房價還要跌2年、盤整4年等等不一而足。如果從房地產景氣循環週期觀察,房價會在何時落底呢?

想買房,但遲疑了?房價何時落底?從歷史找答案 (好房網NEWS黃彥翔攝影)台北市夜景 (好房網NEWS黃彥翔攝影)

台灣房地產市場在1990年之前,素有「5到7年一循環」的景氣變動說。1990年之後,這一說法就不攻自破。因為從1989年的市場高峰落底,真正的底部出現在2003年,持續將近14年的落底盤整後再落底盤整。2003年房地產景氣從谷底期復甦,至2014年底的房價高峰點,這期間除了受到全球金融海嘯影響的1年以外,大約有10年時間,都處於房價上揚期。而2015年終於受到政策調控與房地產稅調漲的影響,房價開始向下修正至今,如果以2014年視為景氣繁榮高峰轉折點,房價只小跌了2年時間,那麼以景氣循環論,還會再跌嗎?

以台北市的市場與房價觀察,發現第一波至第三波景氣高峰點發生在1968年7月、1974年2月、1980年7月等時間,還算符合5至4年一循環的說法。第四波景氣高峰點發生在9年後的1989年6月。

1990年代的房地產市場經歷了最長的盤整期,當時台北市在1992年1月至1995年3月經歷一小段復甦期之後,1995年下半年遭逢第一次民選總統與中共導彈影響,而陷入衰退期,到了1996年11月至1998年8月之間,又曾經有一年多的景氣復甦,但受到亞洲金融風暴與網路科技泡沫化的影響,再度陷入衰退期,一直到2003年6月房價下跌的衰退期才停止。臺灣省和高雄市的房地產市場,就沒有那麼幸運,從1990年開始,這些地區就一直持續價跌至2003年,一共經歷了14年的價格下跌期。

2003年是近一波房地產景氣谷底,2004年至2007年房價開始緩漲盤整,是景氣復甦期。2008年第3季至2009年第2季,因受全球金融海嘯的影響,房地產價量在短時間震盪下跌。2009年第3季起至2014年底,房價在全台灣全面明顯上揚,2014年底房價上漲到最高點,可以視為這一波段景氣高峰期。

1989年的高峰至2003年的谷底期,差距14年;2003年的谷底至2014年的波段高峰,差距達11年。近25年來的市場變化顯示,房地產景氣循環週期已經在拉長,房價下跌或上升波段的盤整,已經長達有10年至15年,頗符合美國的房地產景氣循環,以百餘年的市場發展狀態研究,大致呈現18至20年的循環週期。

景氣循環週期拉長,代表房地產市場是趨向於成熟的市場環境。臺灣在1990年之後,住宅的供需趨於平衡,自有住宅比率攀升到80%水準,當時陸續擬定公平交易法、消費者保護法、不動產經紀業管理條例和不動產買賣契約書範本等規範,購屋消費者、建築開發商和不動產經紀業者,開始能掌握越來越透明的市場資訊,這些都是房地產市場漸漸步向成熟環境的條件。

房價不可能永遠上漲,也不可能一直下跌。房地產市場本即為整體產業經濟之一環,經濟有景氣好壞變化,房地產市場也會有景氣衰退、繁榮之變動。未來房地產市場的榮枯,與景氣循環周期變動關係密切,房價到達高峰後,10年左右的休養生息,可能是一種常態。但是短期市場價量變動,仍繫於供需、經濟、政治、政策,甚至國際關係等多方面影響。

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