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卓輝華 中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
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台北市房價所得比要跌到十倍才合理?

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#北市房價 #房價所得比 #多空觀點

文/卓輝華

台北市平均新屋房價每坪80萬元,太貴了!然而有些業者經常以東京、北京、上海、香港、新加坡等城市與台北市相比,認為台北市房價還不算高,未來還有上漲空間!也有人說政府沒有拼經濟,導致全民的所得水準沒有提升,而非房價太高!於是房價與所得的關係,就像雞與雞蛋孰先生孰後生?爭論無休無止了!

台北市房價所得比要跌到幾倍才算合理? (好房網NEWS黃彥翔攝影)台北市夜景 (好房網NEWS黃彥翔攝影)

房價所得比是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標,國內外專家多認為以5至7倍家庭年所得,能買到30坪的新屋,這樣才是合理的房價水準。全台灣的房價所得比從2002年的4.4倍,上升到2016年的8.5倍;台北市則從5.8倍漲到15倍。也就是說台北市每一家庭努力工作的平均年所得約160萬元,必須要15年不吃不喝,才能買到30坪、每坪80萬元的新屋!究竟台北市房價是不合理的高?還是家庭所得不合理的低?

台北市合理房價每坪應該是38萬元,這是假設以家庭年所得7倍的計算結果,但是這樣的房價幾乎在台北市已經絕跡了,也會倒退到2005年的房價水準!如果以房價所得比7倍認定每坪80萬是合理房價,則平均家庭年所得要343萬元,中短期之內,要提升到這樣的所得水準,根本不可能!所以現在陷入房市盤整期,房價與所得就要調整修正,兩者趨於均衡水準時,台北市家庭就不會覺得買房的負擔太重了!

在每一波段的房地產市場繁榮期,由於房價上揚的幅度與速度比家庭所得來得高,造成房價所得比大幅提升,例如,台北市在1974年、1980年、1989年、2014年都是房地產市場景氣繁榮的房價最高點,房價所得比陸續創下新高,分別是5.31倍、6.97倍、11.98倍、15.1倍。

在房價所得比創下高峰後,通常有三大因素會影響房市盤整,一是民眾感受購屋負擔加重的反彈,二是政府顧及居住正義的失控,三是經濟持續成長動能的失調。一直盤整到房地產市場低點時,房價所得比也會調整修正到低點,台北市歷次房價所得比的低點發生在1978年的4.66倍、1986年的4.1倍,2002年的5.75倍。

房價所得比要向下修正,必須具備兩個要件:一是房價向下調整,二是所得提高。過去的歷史經驗顯示,通常是兩者會在市場盤整期的幾年之間,逐漸同時調整。台北市45年來的平均房價所得比約是7.5倍,如以過去每一波段的高點與低點加權調整,下一波市場低點的房價所得比可能會落在9至10倍。因此,如僅以房價所得比的歷史軌跡觀察,目前15倍的房價所得比要向下調整約35%左右,才有可能會消除多數消費者認為現在過高房價的疑慮!

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