文／卓輝華
2017年2月，臺灣的老化指數突破100%，這又是一項人口成長的重要里程碑。高齡化與少子化趨勢下，老化指數突破100%就是一個關鍵的人口結構交叉點，意謂著老年人口數量開始超越幼年人口，這項趨勢只會越來越嚴重，在未來50年，都不易再翻轉。社會各界都關注這個議題，房地產業者也應開始正視、掌握與創新思維，來開創老年人口紅利的房地產商機？
台灣老化指數在今(2017)年超過100%，所帶來的銀髮商機不容小覷 (好房資料照)
老化指數通常是衡量一個地區人口老化程度之指標。其計算方式係將65歲以上人口除以14歲以下人口所得的商數。1946年台灣地區的老化指數僅5.88%，幼年人口是老年人口的17倍。在台灣出生人口兩次高峰期的1985年之前，幼年人口都大幅超出老年人口7倍以上，這都象徵著人口年輕化的金字塔型人口結構，幼年人口都是未來經濟上的勞動力與消費力的最大來源。2005年之後，老年人口每年成長率開始高於幼年人口，老化指數從52%，到2011年超過70%；2017年2月，老年人口數終於超越幼年人口數，老化指數正式突破100%。
近幾年的高齡化與少子化，將使得老化趨勢越來越嚴重，依據國家發展委員會的推估資料，約在2030年，老化指數將倍增達200%，約在2040年左右，老化指數超過300%，到2060年左右，老年人口是幼年人口的400%。我們的人口結構會成為倒金字塔型的態勢！
泰德.費雪曼說：「沒有別的辦法比生對時代、生對地方能讓人活得更久」，台灣在二次世界大戰之後至21世紀中葉的100年間，就是這個高齡者的天堂。
老化指數在今(2017)年超過100%，從經濟發展的角度，我們可以把今年視為老年人口紅利的起始年，一直到2060年，老年人口紅利將比勞動人口紅利更長、更持久。雖然人口迅速老化可能對經濟成長和公共預算形成沉重負擔，但是老年人口擁有較高的儲蓄，善用之也能推動投資的成長。
高齡化族群一定會有住居安全、環境提升的需求，當然也會衍生出購屋需求或對居家設施功能改善的需求。這些相應的需求列舉一二：子女未同住在一起時，將大面積住宅轉換成較小面積住宅；住家從不方便的交通區位轉換到交通方便區位；住家從郊區轉換到醫療服務設施較佳的城市附近；住家轉換到有公園可散步、休憩的環境附近；從公寓式住宅轉換成一樓住宅或是有電梯的華夏、大樓；住家轉換到有照應高齡居家設施的社區大樓；高齡者的養生宅或養生村需求；高齡者的度假兼養生的飯店需求等。
房地產業者要開始研究高齡者的生活型態，例如高齡者是否在初老的70歲前後，會追求休閒度假生活？會打算養老房的購買？會選擇在生活便利的社區？或較小面積的住房？在80歲前後，會否選擇進住養老院等等研究，進而提供更優質的產品與服務，以創造老年人口紅利的商機。
