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卓輝華 中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
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老年人口紅利…迎接8大房地產商機

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#人口紅利 #銀髮商機 #老化指數 #人口老化 #多空觀點

文/卓輝華

2017年2月,臺灣的老化指數突破100%,這又是一項人口成長的重要里程碑。高齡化與少子化趨勢下,老化指數突破100%就是一個關鍵的人口結構交叉點,意謂著老年人口數量開始超越幼年人口,這項趨勢只會越來越嚴重,在未來50年,都不易再翻轉。社會各界都關注這個議題,房地產業者也應開始正視、掌握與創新思維,來開創老年人口紅利的房地產商機?

台灣老化指數在今(2017)年超過100%,所帶來的銀髮商機不容小覷 (好房資料照)好房網News資料照片

老化指數通常是衡量一個地區人口老化程度之指標。其計算方式係將65歲以上人口除以14歲以下人口所得的商數。1946年台灣地區的老化指數僅5.88%,幼年人口是老年人口的17倍。在台灣出生人口兩次高峰期的1985年之前,幼年人口都大幅超出老年人口7倍以上,這都象徵著人口年輕化的金字塔型人口結構,幼年人口都是未來經濟上的勞動力與消費力的最大來源。2005年之後,老年人口每年成長率開始高於幼年人口,老化指數從52%,到2011年超過70%;2017年2月,老年人口數終於超越幼年人口數,老化指數正式突破100%。

近幾年的高齡化與少子化,將使得老化趨勢越來越嚴重,依據國家發展委員會的推估資料,約在2030年,老化指數將倍增達200%,約在2040年左右,老化指數超過300%,到2060年左右,老年人口是幼年人口的400%。我們的人口結構會成為倒金字塔型的態勢!

泰德.費雪曼說:「沒有別的辦法比生對時代、生對地方能讓人活得更久」,台灣在二次世界大戰之後至21世紀中葉的100年間,就是這個高齡者的天堂。

老化指數在今(2017)年超過100%,從經濟發展的角度,我們可以把今年視為老年人口紅利的起始年,一直到2060,老年人口紅利將比勞動人口紅利更長、更持久。雖然人口迅速老化可能對經濟成長和公共預算形成沉重負擔,但是老年人口擁有較高的儲蓄,善用之也能推動投資的成長。

高齡化族群一定會有住居安全、環境提升的需求,當然也會衍生出購屋需求或對居家設施功能改善的需求。這些相應的需求列舉一二:子女未同住在一起時,將大面積住宅轉換成較小面積住宅;住家從不方便的交通區位轉換到交通方便區位;住家從郊區轉換到醫療服務設施較佳的城市附近;住家轉換到有公園可散步、休憩的環境附近;從公寓式住宅轉換成一樓住宅或是有電梯的華夏、大樓;住家轉換到有照應高齡居家設施的社區大樓;高齡者的養生宅或養生村需求;高齡者的度假兼養生的飯店需求等。

房地產業者要開始研究高齡者的生活型態,例如高齡者是否在初老的70歲前後,會追求休閒度假生活?會打算養老房的購買?會選擇在生活便利的社區?或較小面積的住房?在80歲前後,會否選擇進住養老院等等研究,進而提供更優質的產品與服務,以創造老年人口紅利的商機。

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