訂閱作者的最新文章 卓輝華
卓輝華 中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
人氣 30968 評論數

少子化的房市懸崖危機

相關關鍵字

#少子化 #人口紅利 #多空觀點

文/卓輝華

近日衛福部成立「少子化辦公室」,以因應逐年降低的少子化國安問題,相對於房地產市場,少子化會不會也是房市問題呢?如果少子化辦公室解決不了少子化問題,少子化會在何時讓房市有跳崖危機?

少子化帶來的房市危機會落在何時呢(好房網News記者陳韋帆/攝影)少子化影響,小家庭愈來愈多。(好房網News記者陳韋帆/攝影)

通常出生人口越多,當然就會有越多的居住面積需求。國外曾經研究過出生人口數的增減,對於同一時期的房屋市場影響並不明顯,倒是對30至40年後的房價有顯著影響。

McFadden(1994)的研究指出美國實質房價上升的主因,有20%是由於嬰兒潮膨脹的結果。一般研究對於房地產的購買消費能力,都指出在35歲至50歲之間的青壯年期,是最有能力支付大筆金額的房地產消費期。

1946年至1966年間,是臺灣戰後嬰兒潮時期,總人口從609萬人增加至1306萬人,每年平均出生人口數約為40萬人。如果以出生人口峰值出現後的35至50年,即約在1986年至2016年的30年之間,是購置房地產的高峰消費潮。這段時間應該是台灣房地產市場的黃金時期,非常恰巧地,有兩波房價上揚受到戰後嬰兒潮世代的購買力推升,一是1989年的第四波景氣高峰,二是從2004至2015年間第五波房價上漲。

即使在1994年至2003年,台灣遭逢房市泡沫與房價下跌,但是戰後嬰兒潮世代的消費購買力持續暢旺,約在1994年至1997年的四年間,每年房屋交易量達46.4萬棟至50.8萬棟,比起2016年的24.5萬棟要高出一倍,創下台灣歷年最高且持續最長時間的房屋交易量記錄。

雖然1998年的出生人口數首度跌破30萬人以下,2008年的出生人口數更跌破20萬人以下,2010年的虎年,生育率更跌到0.9人的世界最低水準,出生人口數僅有16.7萬人。近20年出生人口減少的趨勢,顯然尚未對同一時期的房地產需求與房價構成威脅,因為少子化的影響要到2030年左右,才會發生懸崖式的風險與危機!

根據國家發展委員會的高推計出生人口預測,2022年之後的出生人口數將維持低於20萬人以下的水準,一直到2051年起會低於15萬人。如果以低推計預測數據將更為悲觀,在2017年起出生人口將少於20 萬人,2038年之後會低於10萬人。相較於1940年至1990年的出生人口數,2008年之後的出生人口數不及其一半。

1980年代前後十年出生的Y世代嬰兒潮,是臺灣第二次出生人口的高峰期,在未來15年間,將逐漸站上主力消費者角色,在2020年至2030年間,將是Y世代年齡層最有能力與財力的購屋時機,如果遇到經濟成長、貨幣寬鬆、低利率等有利房地產的環境,將有機會創造出台灣第六波房地產景氣繁榮!

但是少子化問題如果沒有改善,將出現高齡化比例不斷攀升,加上國家發展委員會估計人口開始負成長的時間點,將落在2022年至2026年間,2026年又是人口紅利期的終點,這些人口結構變數都將影響2020年至2030年間,第六波房地產景氣是否能轉趨繁榮的重要因素!

好房News粉絲團

延伸閱讀

請稍候...

推薦閱讀

人口紅利剩9年 房市考驗才開始

人口紅利剩9年 房市考驗才開始

頭版 總覽 圖輯 名家專題 雜誌 講座 海外置產 土壤液化