文／張義權
由於傳統國人對於房地產的用途一向都是隨心所欲，一棟房子可能先開雜貨店，隔一陣子後改當住家，再隔一陣子後改做小型工廠，根本不管該棟房屋所座落基地的法定用途究竟是什麼？反正房子是我的，我愛怎麼用就怎麼用，政府公權力在這裡好像都看不到。
專家提醒買房前先確認法定用途。(好房資料中心)
其實，政府為了維持各種不同土地用途的品質，並保持一個區域範圍內，各種公共設施如公園、學校、交通、電力、自來水等之正常供應，乃建立都市計畫體系，將全國土地劃分為都市計畫及區域計畫，在都市計畫範圍內將土地分別劃定如住宅區、商業區、工業區、農業區、保護區、公園綠地等等各種不同使用分區。
至於區域計劃範圍內則先劃訂為區（如：鄉村區、一般農業區、特定農業區、工業區等區），至於在區下面則分別根據土地的使用現況，分別劃定為各種用地（如：甲、乙、丙、丁種用地、林業用地、工業用地、農牧用地、水利用地、道路用地、特定目的事業用地）。
以原台灣省都市計畫住宅區為例，就規定他最主要的使用項目，是為了作住宅使用，因此不可以作各種工業及商業使用。再以台北市最普遍的第三種住宅區（住三）為例，就規定他只能供住宅、教育設施、社區遊憩設施等12種不同用途組別使用，至公用事業設施等17種不同用途組別，就必須符合市政府所訂之特別規定，才得以使用。
因此消費者在購買房屋以前，一定要先到台北市政府都市發展局、各縣市政府都市計畫部門、各鄉鎮公所經建部門，查明所要買的房子到底是座落在都市計畫的什麼分區裡面？而該分區又可以作那些用途？其實像台北市政府目前已經將台北市大同、萬華、中正、大安、內湖、文山、中山等7個行政區的土地使用分區上網，消費者只要進入都市發展局的地理資訊e點通網站(網址為：http://www.zone.taipei.gov.tw/)，輸入土地所屬的行政區、地段、小段、地號或街道名稱及門牌號碼，即可查明該地之土地使用分區為何，甚至可選擇套疊地籍圖、都市計畫圖、航照圖、等高線圖等相關圖籍資料，而且最重要的這個服務是完全免費的。
消費者查明土地的使用分區之後，接著就是要查明該使用分區的法定用途究竟包括那些？因為某些使用分區所興建的房子可以開餐廳，某些就不行；某些某些使用分區所興建的房子能設立貿易公司，某些就不行，所以消費者者一定要查明該使用分區能夠經營的行業是什麼？至於各種使用分區的法定用途種類，同樣可以從發展局的網站中查到相關規定，消費者不妨充分利用。
（本文作者為台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授）
