文／張義權
土地的使用分區如土地是住宅區、商業區、工業區、農業區、行水區、道路用地等各種分區，已經成為現代人耳熟能詳的不動產常識，而且按照主管機關所規定的不動產買賣定型化契約的規定，賣方必須在合約中表明所出售的房地產其使用分區為何，否則就是違反消保法的相關規定。但是土地的使用分區大家會去注意，而建物的法定用途則普遍受到輕忽，所以坊間買房子之後改隔間、改變用途的情形也就層出不窮。
買房時你會注意到建物的法定用途嗎？ 這也是大多數人容易忽略之處(好房資料中心)
僅管許多消費者經常在電視上看見某些縣市長帶著大批人馬，將一些特種行業違規使用的場所予以拆除或斷水斷電。而在這些所謂的「違規使用」，除了一般人所熟知的無照營業之外，其實還有很大的比率是指房屋的實際用途違反政府所核准的法定用途。房屋有法定用途，使用人必須按照政府所核准的法定用途來使用，這對於一般消費者來說恐怕是從來沒有去注意到的一個問題。
所謂房屋的法定用途，在不動產實務上是指土地所有權人若想在地上興建房屋，就必須先根據該筆土地所座落的土地使用分區所核准的容許使用項目，例如台北市第三種住宅區的土地，就被允許作獨立住宅等12個組別使用。在確認該筆土地的容許使用項目之後，投資興建者與設計建築師還得根據市場條件，例如該地欠缺大面積辦公室、該地欠缺小套房等市場因素，然後再根據該筆土地之物理條件，例如土地的形狀、面積、地形、地勢、地質、臨街面等因素，再確定所要興建建築物的使用類別。
一旦確認建築物的使用類別之後，設計建築師就必須根據建築法令對該類建築物所定之不同規範來設計，例如同樣大小的餐廳與住宅所要求的停車位數量就不一樣，再例如住宅地板的載重要求，每平方公尺為200公斤，但若是做辦公室使用，每平方公尺樓地板的載重量就必須提高到300公斤。
房子一旦按照使用分區核准使用項目申請建造執照並在按圖施工，在申請使用執照的時候，建築主管機關除了會在使用執照上註明各樓層用途之外，還會在竣工圖上註明每一個使用單位或房間的法定用途，例如某一個房間是當店鋪或某一個房間是當事務所等等。換句話說，房屋完工以後在使用的時候，使用人必須依照使用執照及竣工圖上所核定的用途來使用，絕對不像坊間某些仲介人員在賣房子的時候，所誇稱「本屋適店、住、辦」，因為每一個房子都有他的法定用途在，怎麼會有三合一的用途呢？
所以消費者在買房子的時候，除了查對土地登記簿謄本、地籍圖謄本、建物登記簿謄本、建物勘測成果圖之外，一定要仔細查看使用執照及竣工圖上對該棟房屋所核准之法定用途，以免買了一棟不合乎自己使用目的的房子。如果賣方手上沒有使用執照及峻工圖，可要求賣方檢附房屋產權証明及身份證明向所在地縣市政府的建管單位申請影印補發使用執照及峻工圖的影本（當然要繳納一筆工本費），就可以精準掌握建物的隔局、尺寸、每個房間的法定用途，這樣就不會因不知房子的用途而違反使用執照、峻工圖所規定的用途。否則恐遭主管機關裁罰或勒令停止使用，甚至移送法辦，那就得不償失了。
（本文作者為台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授）
