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張義權 台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授、(大陸)中國資深土地估價師、皇家特許測量師(FRICS)、台北市地政士公會名譽理事長、台北市政府市政顧問、行政陸委會台商張老師、不動產相關著作20本。
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購買不動產時應書面載明購買範圍

相關關鍵字

#不動產標的 #買賣契約書 #買房 #多空觀點

文/張義權

消費者於購買不動產時,應確認賣方身份及有無處分權力,並應於不動產買賣契約書上載明不動產標的、權利範圍及是否包含傢俱與固定物等,如廚具、燈具、空調、電話、傢俱、家電及室內裝潢等是否包含於買賣總價款內,亦或由賣方於房屋點交前搬走。故消費者應與賣方一一確認清楚,並書面載明於買賣契約書上。在不動產買賣實務上,就曾經發生因合約未約定清楚,導致交屋時,賣方主張拆除大理石地板的鬧劇。

購買不動產時應書面載明購買範圍 (好房網News記者 陳韋帆/攝影)列管違建 違建。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

近年來消費者於承買房屋時,較注重住家兼具休閒功能之房屋,因而建商於社區或大樓內可能有開放空間的設計,如健身房、圖書室、兒童遊戲區、游泳池等休閒設施,所以消費者應確實清楚承買房屋之公共設施範圍、面積、持分比例等究竟為何。另外,消費者若有購買車位,登記於公共設施總面積內,消費者更應明白車位持分與公共設施各有多少持分比例。

根據現行建管法規及土地登記法規,大樓停車位可分成:法定停車位、增設停車位、獎勵停車位等三種。其中法定停車位是根據建築法規必須設置的停車位,所以只能登記在公共設施裡面,而且出售的時候只能賣給該棟大樓區分所有建物的所有權人之一,沒有獨立的所有權狀。

至於獎勵停車位與增設停車位則可以登記獨立產權,擁有房屋所有權狀及土地所有權狀,並且可以賣給該棟大樓區分所有建物所有權人以外的第三者。所以消費者買房如果有附帶車位,首先釐清所買的車位究竟是法定停車位、增設停車位或獎勵停車位中的哪一種,而且要載明停車位的編號是否與現場編號相符,才不會衍生糾紛。

消費者所承買的房屋為一樓時,則一樓空地若有加蓋建物,買方應要求賣方於買賣契約書內,將一樓加蓋部分併入買賣範圍當中,並寫明一樓加蓋部分的格局、式樣、建材、面積等詳細資料。

消費者所承買的房屋為頂樓時,因頂樓大部份均有加蓋違建,也應要求賣方於買賣契約書內,將一樓加蓋部分併入買賣範圍當中,並寫明一樓加蓋部分的格局、式樣、建材、面積等詳細資料。因此,不論是承買一樓或頂樓的加蓋部分,在簽約時都應書面載明,並已包含在買賣總價款內,賣方不得再要求買方另外給付任何費用或補償。

屋頂平台若設立廣告招牌出租或外牆有出租予他人設置廣告物時,也應於買賣契約書中載明,購買的不動產應包含屋頂平台或外牆之使用、收益權,以免因買賣契約書未載明,而於日後與賣方發生糾紛,進而發生賣方不點交予買方之情形。

現代的建築物越來越注重綠美化,尤其是透天厝或別墅,往往在空地上種植價值不裴的植被,而這些植物往往每株動則數萬、數十萬,甚至百萬以上,所以消費者在簽訂買賣契約的時候,一定要把空地上所種的植物寫清楚,最好能夠拍照或錄影存証,而且在交屋時也要一一核對清楚。甚至有些法定空地還會挖池塘養魚,而且貴的錦鯉每條動則數十萬,甚至數百萬,如果不在合約言明,這些錦鯉也併在買賣標的物裡面,否則在點交的時候恐怕就會發生很大的爭議。

一般房仲或代書在製作不動產買賣契約書時,最喜歡用一句「按現況點交」,其實這是很危險的,因為建物的設備、設施差異極大,除非買買契約書採用電子檔,並且附載不動產的詳細錄影的電子檔,否則交屋時如何確認交屋的現況與簽訂買賣契約書的現況是完全一致的,所以最好的做法還是在買賣契約書中附加一份所有裝潢、傢俱、設備、設施的明確附表,必要時並加附照片或影音電子檔,才能避免發生糾紛。

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