文／張義權
消費者欲承購房地產，在與賣方簽訂不動產買賣契約書時，應於簽約前一天或當天，先至轄區之地政事務所請領「土地、建物登記簿謄本」，就其所有權部上所記載的所有權人來確認賣方之身份，並查明於登記簿上所記載之所有權人，是否有權力處分本不動產。但由於現在政府為了保護個資，一般第三人申請當事人的土地或建物登記簿謄本只能申請到第二類謄本，上面對所有權人的揭露只到「姓」為止，名字是隱匿的，所以要確認當事人的身份，除了必須申請登記簿謄本之外，還應該要求當事人出示土地建物所有權狀正本、身份証正本，以核對三份証明上的住址記載是否相符。
承購不動產應先確認賣方是否適格(好房資料中心)
倘若所有權人係未成年人，就需由父母為其未成年子女之法定代理人，處分其名下的不動產，不過萬一父母死亡而無遺囑指定監護人，或其他原因無法作為法定代理人時，就必須依左列順序定其監護人，來處分未成年人的不動產︰一、與未成年人同居之祖父母。二、家長。三、不與未成年人同居之祖父母。四、伯父或叔父。五、由親屬會議選定之人。不論父母或其他監護人處分未成年人財產時，根據民法的規定，必須是「為了未成年人的利益而處分」，所以當事人必須在土地、建物所有權移轉登記申請書上切結「本處分確係為未成年人利益而處分，如有不實，願負法律上一切責任」，並在切結書上簽章以示負責。
若所有權人係禁治產人，其監護人依左列順序定之︰一、配偶。二、父母。三、與禁治產人同居之祖父母。四、家長。五、死後之父或母以遺囑指定之人。不能依前項規定定其監護人時，由法院徵求親屬會議之意見選定，方可處分禁治產人的不動產。
如果所有權人因人在國外無法親自返國處分不動產時，需出具經我國駐外單位所簽證之授權書，授權國內的代理人代為簽約、處分，而授權書之內容必須載明授權人與被授權人雙方詳細的身份資料，不動產的詳細標示，包含地段、小段、地號、總面積、持分、門牌、建號、權利範圍等詳細內容，並需寫明授權的程度，例如可代為簽約、請領印鑑證明、收受價款、交付證件、辦理公證、報稅、完稅、辦理所有權移轉登記等事項。如果授權書內容不如上述詳盡，那就只是「普通授權」而非「特別授權」，所以消費者在辦理海外授權的時候必須特別慎重，以免千里迢迢白忙一場。
再者，所有權人係公司、社團等法人時，就必須確認該法人出售本不動產，是否經過法人最高權力機構，如董事會、股東大會等通過，甚或必須經政府主管機關同意。例如，財團法人處分不動產時，除需最高權利機關(董事會)同意之外，還需目的事業主管機關發文同意；例如，私立學校處分校產時就需要主管校產的縣市教育局處或教育部明文核准，否則光是董事會是無權出售校產的。此外，還得查明出面代表法人簽約者，是否經過法人的授權，有無書面授權文件等等，這都是消費者在承購房地產時必須一再的確認。
總之，消費者在承購不動產時，定要與有處分權的賣方本人簽約，若賣方無法親自簽約，一定要確認代理人是經過合法程序取得完整的授權，才可以和代理人簽訂不動產買賣契約書及辦理不動產移轉等相關程序。
（本文作者為台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授）
