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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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央行金管會釋利多 政府選前挺房市

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#央行 #房市政策 #放款 #金管會 #多空觀點

文/林左裕

這一個月內房地產市場最重要的新聞來自政府對房市態度的轉向。首先是央行總裁宣稱台灣房市已「軟著陸」、交易量回溫、房價持穩;之後金管會隨即宣布調降銀行對房貸放款之計提風險權數,將自用住宅放款自45%降到35%、非自用住宅自100%降到75%,今年底開始實施。兩大金融主管機關連袂釋出房市利多, 除了引起各界反應兩極外,對營建業者及投資或購屋自住者而言,其關心的重點則是對市場的走勢預期,以下就政府對房市政策態度轉變的原因及未來對市場可能產生之影響進行分析。

央行金管會釋利多,政府選前挺房市(好房資料中心)

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首先國人必須瞭解的是,在金融市場穩定性及「居住正義」間, 當政府被迫只能擇一時,應會優先選擇攸關大眾存款的金融穩定性為政策方向。由於不動產在金融產業常被視為良好的擔保品,若其價格未被過度高估,且放款比率維持在一安全範圍(通常為8成)以下、經濟景氣無明顯波動、借款人償債能力不受影響時, 房貸放款不啻為銀行之重要業務之一。

而這次央行及金管會聯手出擊, 目的即在穩定可能受房市低迷波及的金融業,筆者曾經為文論及「金融業不動產業很麻吉」及「政府的態度決定高房價」,就是類似的概念。當然年輕族群及無殼蝸牛所關心的「居住正義」或購屋能力等執政黨在選前所主張或選後積極想落實的議題,以目前的態勢來看,應該就是被政府犧牲的選項了。這種在選前改變政策方向以討好某一族群(如金主或選民)、或落實特定政策的方式,稱為「政治景氣循環」,美國常在大選前拉抬美元以取悅選民,選後貶低美元以拚經濟,即為此做法。

其次是鬆綁房貸風險權數後房市可能的走勢。就銀行而言,在風險可控管的範圍內消化其滿手的現金,當然樂見此政策,且現實的銀行的業務目的僅看放款是否獲利及能否回收,「居住正義」或是否借給「炒房或囤房者」,本就非其關心的重點,因此央行以「軟著陸」的說法、以及金管會隨即鬆綁房貸風險權數的做法, 均在鼓勵銀行放款及貸款購屋,而政府如何能整合其政策方向值得檢討。

然對購屋者而言, 筆者須提醒的是, 自住者須注意其實際需求及支付能力,每月房貸通常以不超過月所得之三分之一為宜,最多不應超過月薪的一半,以免影響其民生消費能力;而對投資者而言, 應注重租金收益率而非短期之增值空間, 畢竟在次貸風暴後的量化寬鬆(QE)政策後,高漲的房價相較於停滯的所得,這次的資金鬆綁可能是最後的利多,想再預期巨幅的增值空間,可能性不高。

最後提出國際間對資產價格的政策方向供讀者參考。在QE後長期低利率下,資產投資之微利現象已明顯推升投資的本益比(P/E ratio),根據經濟學人統計,美國目前投資股市之本益比是自1900年以來第三高,僅次於2000年的網路泡沫及1929年之經濟大蕭條前,表示當前的投資風險已不容小覷。而在國際間政策是以逐漸縮減資產泡沫為優先方向時,政府想再以寬鬆資金撐大泡沫的做法,想藉此進場的借款人,是需要考量本身的支付能力及相關風險的。

註: 資料來源:

1.「金融業不動產業很麻吉」,林左裕, 台灣銀行家,2010,6,6。

2.「政府的態度決定高房價」,林左裕, 先探投資周刊,2012,11,30。

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