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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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解開高住宅自有率的迷失

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#房屋自有率 #自住 #買房 #買房迷思 #多空觀點

文/林左裕

行政院主計總處在本季公布的「國民所得統計及國內經濟情勢展望」中, 指出民國105年全國自有住宅比率為85.4%,不住在一起的配偶、父母或子女所擁有者為4.1%, 二者合計89.5%。看似具高住宅自有率數據的台灣, 實際上就其定義、調查方式及對經濟、社會的影響層面, 值得大家了解及深思。

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主計處對住宅「自有」的定義, 在民98年以前是指「現住房屋所有權屬戶內成員之任何一人或其直系親屬者」,之後則改為「住宅為戶內經常居住成員所擁有者」, 看似更貼近實際自有, 但與國際之定義比較下, 則屬「無奈的同住家屬自有」。

由於國際間子女成年後通常離家自住及就業,此時不論購屋或租屋, 在住宅權屬上已定義為一獨立之戶數; 而台灣因固有「世代同堂」的傳統觀念, 輔以近年來高房價下年輕族群無力負擔、且市場上租屋數量與品質均對租屋族不友善的情況下, 更延後婚後子女遷出獨立的能力。

筆者有學生婚後生了一對子女, 本來打算暫住家中以節省租金存買房的老本,後又面臨寬鬆貨幣政策後的房價暴漲, 但因小孩漸長仍需勉強購屋, 可為當今年輕族群面臨「低薪、高房價」困境的寫照,也因此國發會有鑒於人口是振興經濟及提升國家競爭力的根本, 將「育人政策」納入工作重點,這也說明主計處在統計「住宅自有」的實質定義上, 與國際間是有落差的。  

另一個關於住宅自有率的問題, 是「住宅自有率愈高愈好」的迷思。乍看之下, 若居者真正有其屋, 當然顯示出藏富於民, 經濟應得以欣欣向榮;然若是勉力舉債購屋, 或僅是懷有「房價將持續上漲」的期待或壓力下買房, 對經濟成長或金融市場的穩定性, 反而可能有負面的影響。

以歐洲為例, 經濟力強勁的國家, 如德、奧及荷蘭等, 其住宅自有率均未超過五成, 瑞士更低於四成, 可見此等國家並非以所謂的「火車頭工業」刺激經濟成長;反觀近年發生金融危機的國家, 如西、義、葡、希及愛爾蘭等, 其住房自有率均超過7成, 其中西班牙更曾藉鼓勵民眾買第二屋以刺激經濟而導致「西班牙夢」粉碎的金融風暴,顯見住宅自有率應是經濟及所得的成果, 而非政府藉鼓勵家戶高舉債或預期房價增值下的夢幻決策。

美國在小布希政府時代亦鼓勵次級房貸戶購屋, 雖在其主政時期使住宅自有率自67%漲至69%, 但因次貸借款戶後續無力承擔而導致「次級房貸風暴」,大量的違約潮也又將住宅自有率打回原形, 此殷鑑猶歷歷在目。

然在有能力購屋下, 帶動營建及家具等相關產業發展對經濟的發展有利又是不可諱言的, 因此在政策上引導購屋及租屋市場的均衡發展是政府長期的重大工程。

筆者曾為台北市主筆民國100年的「住宅白皮書」, 內容提及以稅賦工具(如提高囤房稅及租屋者之稅負減免等)及鼓勵公、私部門的租屋供給, 均衡引導民眾的購、租屋需求, 避免高貸款壓力或期待房價增值下的購屋行為, 方能達到上述歐洲經濟強國的永續的產業發展與居住政策目標。

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