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蔡志雄 蔡志雄律師,不動產經紀人考試榜眼,執業律師十餘年,專長為婚姻家事相關領域,平日喜愛以獨立思維觀察投資波動,曾在廣播與電視節目中分享婚姻法律心得及投資觀念,期許大家共享經濟自由的樂趣。
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嚴選40題!不動產經紀人考前大猜題

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文/蔡志雄律師

不是亂猜,根據過往考試統計出題頻率!標示條文重點及考試最重要關鍵(代理、應有部分必考,要注意)

 

1【13次】第 758 條,不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更,應以書面為之,且非經登記,不生效力

《重要關鍵》不動產記得登記+加書面

《經典題型》甲向乙購買大樓房屋一戶,雙方簽妥買賣契約,問甲何時取得房屋所有權?

乙將房屋過戶登記給甲時

 

2【10次】第 1144 條,配偶有相互繼承遺產權,應繼分依左列各款定之:

一、與直系血親卑親屬同為繼承時,其應繼分與他繼承人平均

二、與父母兄弟姊妹同為繼承時,其應繼分為遺產二分之一

三、與祖父母同為繼承時,其應繼分為遺產三分之二

四、無第一順序至第四順序之繼承人時,其應繼分為遺產全部。

《重要關鍵》配偶與直系血親卑親屬平均;與父母或兄弟姊妹二分之一;與祖父母三分之二,要注意此類考題通常尚包括代位繼承部分

《經典題型》甲有配偶乙及子女丙、丁,丙已結婚並生有二子 A、B,甲死亡時留有遺產三百萬,若丙先於甲死亡時,甲之直系血親卑親屬A、B得繼承遺產若干? 

A、B各得五十萬

 

3【8次】第 118 條,無權利人對於權利標的物所做的處分,必須經有權利人承認才有效力

《重要關鍵》無權處分,效力未定

《經典題型》甲未經乙之同意,將乙借其擺飾之骨董售交知情之丙:

甲丙間之債權行為有效,物權行為應經乙之承認始生效力

 

4【8次】第 425 條,出租人於租賃物交付後承租人占有中,縱將所有權讓與第三人租賃契約對於受讓人仍繼續存在,此稱為『買賣不破租賃』。

前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

《重要關鍵》買賣不破租賃,租賃物一定要交付,所有權要讓與,例如房屋過戶才有適用

《經典題型》甲將其房屋出租與乙,言明租期3年,有訂立契約書但未公證。至第2年時甲將房屋所有權讓與丙,乙得向丙主張?

該租賃契約仍存在 

 

5【8次】第 464 條,使用借貸就是一方以物交付他方,他方於無償使用後返還其物的契約。

《重要關鍵》使用借貸一定要將物交付,一定是無償

《經典題型》甲向乙借一套百科全書,下列敘述何者最正確?

甲與乙之借貸契約為要物契約,以物之交付作為契約之成立要件,且為無償契約

 

6【8次】第 1138 條、第 1139 條,遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:

一、直系血親卑親屬

二、父母

三、兄弟姊妹

四、祖父母

第一順序繼承人,以親等近者為先。

《重要關鍵》配偶當然是繼承人,依順位繼承人分別是直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。

《經典題型》請問我國民法有關繼承之順序規定為:

直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母

 

7【8次】第 1173 條,繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業,已從被繼承人受有財產之贈與,應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有財產中,為應繼遺產,但被繼承人於贈與時有反對意思表示者不在此限。

《重要關鍵》因結婚、分居、營業贈與的財產通通要算回來為應繼遺產

《經典題型》繼承人於繼承開始前已從被繼承人受有贈與而應予歸扣之財產,不包括下列何者?

(A)因結婚所為之贈與 (B)因分居所為之贈與 (C)因營業所為之贈與 (D)因扶養所為之贈與,答(D)

 

8【7次】第 103 條,代理人在代理權限內,用本人名義所做的意思表示直接對本人發生效力

《重要關鍵》代理必須在代理權限內,而且是用本人名義

《經典題型》以下關於代理制度之敘述,何者正確?

代理人於代理權限內以本人名義所為之法律行為對本人有效

 

9【7次】第 359 條,買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責,買受人得解除其契約或請求減少價金,但解除契約顯失公平僅得請求減少價金

《重要關鍵》物之瑕疵法律效果為解除契約或減少價金

《經典題型》關於買賣契約之敘述,下列何者正確?

買賣標的物如有瑕疵,買受人可以主張減少價金或解除契約

 

10【7次】第 761 條,動產物權讓與,非將動產交付不生效力。但受讓人已占有動產,於讓與合意時即生效力。

讓與動產物權,而讓與人仍繼續占有動產,讓與人與受讓人間得訂立契約,使受讓人因此取得間接占有以代交付。

讓與動產物權,如動產由第三人占有,讓與人得以對第三人返還請求權讓與於受讓人以代交付。

《重要關鍵》動產記得要交付,包括簡易交付、間接交付、占有改定

《經典題型》關於動產與不動產之區分,下列何者為真?

不動產以登記為權利變動之方式,動產則是交付

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