文／張金鶚
從2000 年陳水扁總統執政時期，只要每到全國性的總統選舉，就有一連串的房市政策出籠，而「優惠房貸」經常成為選項。
優惠房貸最早是於1999 年推出，當時國內不動產已經歷超過10 年的谷底期，一蹶不振，為了鼓勵民眾購屋，政府多次提出政策性的優惠房貸，並且累計超過1 兆6 千萬元的額度。
優惠房貸提高購屋率
但推出之初，因為房市仍在谷底，市場反應並不熱烈，直到2003 年SARS 時，房價打到最低點，懂得敲算盤的購屋人發現「付租金與付房貸」的水準差不多，於是進場買屋，才正式掀起第4 波多頭的起漲行情。
近年政府提供的優惠房貸牛肉，包括內政部營建署「青年安心成家」方案，只要符合資格，一生共2 次2 年200 萬元零利率住宅貸款利息補貼；另有財政部500 萬元額度的「青年購屋優惠貸款」及內政部220 萬元「購置住宅貸款」等。
觀察歷年的優惠房貸政策，從早期只限首購族或低收入戶的家庭，至2008 年政策性房貸的資格，已放寬到只要是名下沒有不動產的新購屋者，都能申請。
這是由於低利率環境，銀行爛頭寸多，除了針對低收入戶的補貼外，很多銀行都能比照辦理政府推出的優惠房貸利率專案，也就是，相較之下，政策性房貸已經不算很「優惠」。
部分投資客認為，只要政府持續推出優惠房貸政策，對於雙北市以外的低房價區，如中南部或桃園等，勢必能帶動基本盤，維持一定的剛性需求；況且只要房價未大幅上漲，租金維持一定，就能維持基本投報率，吸引部分投資客與自住客。
別貪圖低利貸款
究竟該不該為了優惠房貸而購屋？關鍵仍回到當時房價所處的位置。以2000 年民進黨執政為例，當時國內景氣低迷、房價跌至谷底，政府為了刺激經濟、鼓勵民眾購屋，推出優惠房貸，是有其正當性。若是房價在低檔，自住客買進短期能享受到政府的補貼，中長期又能賺到增值利益。
但若房價已來到相對高點，就得換個想法。因為近幾年，全球景氣趨緩、台灣房價創下歷史高點，若單純只為了政府的優惠房貸購屋，卻不思考自己是否有能力負擔房貸，或是沒有想到萬一景氣持續低迷，工作可能不穩定，最後可能連房子都得賠上。
如果以年輕人能負擔總價500 ∼ 600 萬元房屋來計算，申請目前政府提供最優惠的「青年安心成家」方案，前2 年零利率，20 年約可享受到14 萬元的政府補貼，但此金額只占了房價的2 ∼ 3%。
如果只是想貪圖補貼，未計算自己負擔能力購屋，最終很可能因小失大，賺了利息、卻賠了房價。萬一利率開始往上走，造成房貸壓力越來越沈重，不僅生活困頓、日常生活及娛樂費用都得撙節，如此，也不能讓自己生活變好，甚至付不出房貸時，還得把房子賠進去。
最後，還是回老話題，買房子的核心原則是要有需求、有能力才買，千萬不要因小失大，賠了夫人又折兵。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》，張金鶚著，原富傳媒出版
