文／張金鶚
買屋究竟該視為「投資財」，還是「消費財」？如果購屋人能夠釐清兩者之間的差異，就能明白，為何我與其他房市專家的爭論，總像一條永遠不會交叉的平行線。因為「買屋投資」與「買屋自住」的基本邏輯並不相同。
買屋投資，只要秉持「低買高賣」的原則，就像投資股票，逢低買進、逢高賣出，且盈虧自付，這是買屋投資的基本準則。
買屋自住，可就沒那麼簡單，因為買屋自住，目的可能是孩子就學、就近照料年邁父母、工作便利等，每個家庭的購屋目的並不相同，因此，若用別人的眼光來挑房子，挑錯房子的機率就很高。
國人平均每10 年換屋一次，以這樣的頻率想像一下，10 年都住在自己無法忍受的房子，這樣的結果你能坦然接受嗎？
不可否認，當前購屋人面臨到的困境是：不管是買自住或買投資的房子，都被市場塑造成「零和遊戲」，也就是前幾年買進的人是大贏家（因為買了有賺錢）；反之，願意等待的人，就是大輸家（因為沒賺到）。
但房子與一般純投資工具如股票相較，本質上並不同，買股票是純粹投資賺錢，而買房子主要是消費居住，次要才是投資賺錢；如今市場「主從異位」，把買屋主要與次要的目的本末倒置。當然，不排除有人是因投資不成，不得不居住使用，或是原先想居住使用的購屋人，最後卻出售賺錢。
從我們長期研究「住宅需求調查案」來觀察，購屋者在回答購屋目的時，消費居住占了8 成，只有不到2 成的目的是投資賺錢，也就是說，買屋自住占了極高的比例。
買房自住是消費財
因此對自住客來說，房子是買來住的，目的是為了滿足基本的居住需求，必須用「消費財」的概念視之，也就是把付房貸當成付房租的概念，等到10 年、20 年後，當房子需要脫手時，才考慮賺錢與否。
如果賣屋能賺大錢，先恭喜自己的眼光很精準；若是賣屋與買進的價格差不多，那也不用太懊惱，因為你也沒虧到；最壞的狀況是賠錢賣屋，但就算面臨這樣的結果也不用太傷心，因為能長期住在符合自己需求、深感幸福的房子是無價的，或者，最後也能決定不賣。
該如何考量居住消費與投資的比重？答案因人而異，不論消費與投資是7 比3、8 比2 或6 比4，都意謂購屋人應重視居住消費勝於投資賺錢，判斷投資與消費因素也有所不同。
影響購屋消費因素，包括產品好壞、管理良莠、工作方便、鄰里環境優劣等；考量投資賺錢的因素包括市場景氣、增值潛力、區位條件及價格等。
先買自己需要住的好房子，然後再考慮這間房子未來是否能賺錢，這才是買屋自住應建立的正確觀念。
我的衝突與選擇
當買屋自住與買屋投資兩者發生衝突時，例如，當買此屋可能會賺錢，但自住並不喜歡；或者買此屋自住很喜歡，但可能不會賺錢，該如何選擇？透過下列3 個步驟，應該可以釐清此種衝突與選擇。
步驟1： 先了解自己買屋自住與投資賺錢目的，何者為重？
步驟2： 分析自己居住消費與投資賺錢的比重為何？例如消費財占7 成、投資財占3 成。
步驟3： 從影響消費如產品偏好，與投資如市場氣氛的因素，幫助自己做出正確的購屋決策。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》，張金鶚著，原富傳媒出版
