文/張金鶚
為了抑制台北市高房價及年輕人買不起房子的問題,前行政院長、現任副總統吳敦義在競選時,曾提出廣建「平價住宅」的構想,計畫沿著交通建設在大台北地區外圍,如林口及桃園等,興建大批可租、可售的平價住宅。
2012年時,內政部長李鴻源提倡「改變大台北的定義」。他的構想是,把30 分鐘內可進入台北市的區域,納入「大台北生活圈」,透過快速道路、高鐵、機場捷運等交通網路,搭配政府提供的低利優惠貸款或交通補貼,讓年輕人都能夠買得起房子。
政府進行中的平價住宅,就是實現2012 年總統大選的諾言——合宜住宅。目前在新北市共有2 處:林口A7 站和板橋浮洲站,前者每坪15 萬元起,後者則是19 萬元起。如何看懂政策?
以開賣的板橋浮洲合宜住宅為例,限定的資格門檻並不高,全省共有1 萬多人參與登記,最後有4 千多人中籤,看起來,想成為幸運兒的比例並不少,然而,對無殼蝸牛來說,需要搶買平價住宅嗎?
平價不應是唯一條件
其實大可不必。因為大台北的高房價,並非供給與需求失調,而是低利率帶動的買盤,因為市場游資過多,資金又無處可去,只好湧向有租金收益又有增值潛力的不動產。只是,這樣的好時代已過去了!
購屋人若認真走一趟新北市的林口、三峽、淡水等重劃區,可發現許多大樓的點燈率低、空置率高,從居住的條件來看,數千戶的大型社區,也不是適合居住的最佳選擇。
當然,林口或浮洲都具相當價格優勢,大約是區域行情的7 ∼ 8 折價,但回頭問問自己,價格只是買房子的關鍵原因?不需要考慮更佳的住宅環境嗎?
再者,政府為了避免合宜住宅成為買到賺到的「樂透宅」,在林口與浮洲分別設下5 年及10 年不能轉售的限制,也就是,就算帳面上已有部分獲利,要能落袋為安至少也要5 年後。如果換個角度思考,一樣要花上數百萬元,難道沒有其他更佳的選擇嗎?
時光若倒退20 年,現在的「合宜住宅」其實就是「國宅進化版」,早在李登輝總統執政時,就曾在北、中、南大量興建國宅,並喊出「每坪6 萬元」的口號。至今,除台北市的國宅仍然搶手之外,其他縣市國宅,不僅無法全數出售,要出租也不容易,只能說合宜住宅不過是選舉時「老酒換新瓶」的房市政策。
合宜住宅與早期國宅不同
當然,仔細比較國宅與合宜住宅還是有差別,為了避免被人詬病不佳的施工品質,合宜住宅改由政府提供土地,交由民間施工興建,以解決施工品質差且維修不易等問題,但推出時機點不免讓民眾感覺,政策似乎圖利建商。
在合宜住宅已宣布、未開賣前,捷捷沿線曾經被點名的林口、板橋預售屋反而先行漲一大波;也就是說,在政策尚未實現之前,很多投資客已先行介入炒作,反而助漲區域的不動產行情,讓民眾更買不起。
再來回頭檢視15 年前的國宅政策,中南部的國宅價格,再便宜都賣不掉,但北市的國宅只要一轉手,就能賺數倍,一個台灣、兩種國宅的境遇,某程度也顯示出解決高房價問題無法靠興建國宅。當初搶買國宅的購屋人,除了北市精華區之外,其他縣市根本賺不到。
我的衝突與選擇
有購屋需求的買家,到底該不該買政府推出的平價屋,如合宜住宅,還是買一般市場上的房子呢?
分析兩者的優缺點,政府的平價屋好處是價格便宜,但沒有太多選擇,尤其是區位與格局等條件,未必十分理想,甚至還會設下資格門檻,以及許多限制條件,如5 ∼ 10 年不能轉售。
相較之下,一般民間的房子,可以有較多的選擇,且沒有限制條件,唯一的缺點就是房價較高。
我個人的選擇是,不把價格便宜當成第一優先考慮,畢竟房子一住很多年,我更在意的是產品、區位要喜歡,千萬不要只是為了房價便宜而買屋。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》,張金鶚著,原富傳媒出版