文／張金鶚
為了抑制台北市高房價及年輕人買不起房子的問題，前行政院長、現任副總統吳敦義在競選時，曾提出廣建「平價住宅」的構想，計畫沿著交通建設在大台北地區外圍，如林口及桃園等，興建大批可租、可售的平價住宅。
2012年時，內政部長李鴻源提倡「改變大台北的定義」。他的構想是，把30 分鐘內可進入台北市的區域，納入「大台北生活圈」，透過快速道路、高鐵、機場捷運等交通網路，搭配政府提供的低利優惠貸款或交通補貼，讓年輕人都能夠買得起房子。
政府進行中的平價住宅，就是實現2012 年總統大選的諾言——合宜住宅。目前在新北市共有2 處：林口A7 站和板橋浮洲站，前者每坪15 萬元起，後者則是19 萬元起。如何看懂政策？
以開賣的板橋浮洲合宜住宅為例，限定的資格門檻並不高，全省共有1 萬多人參與登記，最後有4 千多人中籤，看起來，想成為幸運兒的比例並不少，然而，對無殼蝸牛來說，需要搶買平價住宅嗎？
平價不應是唯一條件
其實大可不必。因為大台北的高房價，並非供給與需求失調，而是低利率帶動的買盤，因為市場游資過多，資金又無處可去，只好湧向有租金收益又有增值潛力的不動產。只是，這樣的好時代已過去了！
購屋人若認真走一趟新北市的林口、三峽、淡水等重劃區，可發現許多大樓的點燈率低、空置率高，從居住的條件來看，數千戶的大型社區，也不是適合居住的最佳選擇。
當然，林口或浮洲都具相當價格優勢，大約是區域行情的7 ∼ 8 折價，但回頭問問自己，價格只是買房子的關鍵原因？不需要考慮更佳的住宅環境嗎？
再者，政府為了避免合宜住宅成為買到賺到的「樂透宅」，在林口與浮洲分別設下5 年及10 年不能轉售的限制，也就是，就算帳面上已有部分獲利，要能落袋為安至少也要5 年後。如果換個角度思考，一樣要花上數百萬元，難道沒有其他更佳的選擇嗎？
時光若倒退20 年，現在的「合宜住宅」其實就是「國宅進化版」，早在李登輝總統執政時，就曾在北、中、南大量興建國宅，並喊出「每坪6 萬元」的口號。至今，除台北市的國宅仍然搶手之外，其他縣市國宅，不僅無法全數出售，要出租也不容易，只能說合宜住宅不過是選舉時「老酒換新瓶」的房市政策。
合宜住宅與早期國宅不同
當然，仔細比較國宅與合宜住宅還是有差別，為了避免被人詬病不佳的施工品質，合宜住宅改由政府提供土地，交由民間施工興建，以解決施工品質差且維修不易等問題，但推出時機點不免讓民眾感覺，政策似乎圖利建商。
在合宜住宅已宣布、未開賣前，捷捷沿線曾經被點名的林口、板橋預售屋反而先行漲一大波；也就是說，在政策尚未實現之前，很多投資客已先行介入炒作，反而助漲區域的不動產行情，讓民眾更買不起。
再來回頭檢視15 年前的國宅政策，中南部的國宅價格，再便宜都賣不掉，但北市的國宅只要一轉手，就能賺數倍，一個台灣、兩種國宅的境遇，某程度也顯示出解決高房價問題無法靠興建國宅。當初搶買國宅的購屋人，除了北市精華區之外，其他縣市根本賺不到。
我的衝突與選擇
有購屋需求的買家，到底該不該買政府推出的平價屋，如合宜住宅，還是買一般市場上的房子呢？
分析兩者的優缺點，政府的平價屋好處是價格便宜，但沒有太多選擇，尤其是區位與格局等條件，未必十分理想，甚至還會設下資格門檻，以及許多限制條件，如5 ∼ 10 年不能轉售。
相較之下，一般民間的房子，可以有較多的選擇，且沒有限制條件，唯一的缺點就是房價較高。
我個人的選擇是，不把價格便宜當成第一優先考慮，畢竟房子一住很多年，我更在意的是產品、區位要喜歡，千萬不要只是為了房價便宜而買屋。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》，張金鶚著，原富傳媒出版
