文／張金鶚
華人長期被植入「有土斯有財」的傳統觀念，很多長輩要求孩子出社會工作1 ∼ 2 年後，就要趕緊買房子、強迫儲蓄。但年輕人賺錢後，是否就要努力買屋？提早買屋會比租屋好嗎？從很多面向分析下來，答案並不見得。
首先，從大環境來看，高房價購屋不僅讓年輕人無力、甚至會失去希望。現在一個大學畢業生月薪只有22K（22,000元），過去10 年來，台灣的社會新鮮人起薪不漲反減。以新北市為例，房屋總價少說500 萬元，等於要19 年不吃不喝才買得起，就算房價修正3 成，也要花上13 年，「再跌也買不起」已成為很多年輕人的心聲。
再說，全球化之下，台灣無法置身於國際經濟環境外。2008 年美國雷曼兄弟倒閉造成全球金融海嘯，台灣金融業受拖累，2010 ∼ 2012 年以來歐債問題一再重現，連帶影響台灣出口，失業率提高、無薪假時有所聞。
父執輩的戰後嬰兒潮世代，一間公司、一份工作可以到老，退休金有著落、免煩惱；如今，台灣中小企業平均存活不到15 年，如果工作不夠穩定、又背負沈重房貸，豈不讓年輕人更加辛苦？
不要因購屋影響個人發展
若不談全球經濟，從實現夢想的層次分析，年輕人不應該、也不需要提前購屋。真的想行動，那就先問自己以下3 個問題：
問題1 你的工作穩定了嗎？
對起薪低的年輕人來說，「騎驢找馬」尋找下一個更有潛力的發展機會，應該擺在計畫購屋之前。
因為購屋等於是與銀行簽下20 年的長期契約，根據統計，自住客的第一屋，居住時間至少6 ∼ 8 年，除非工作與職務變動都不大，否則一旦買了房子，日後若因轉換工作需要搬家，將造成生活的不便，甚至成為不想換工作的原因，反而影響未來職涯安排，得不償失。
問題2 你的婚姻、家庭穩定了嗎？
根據調查，「結婚」是首購族購屋的最大動機。對不受拘束311的單身族來說，先買屋，再談結婚，最常會因為考量夫妻彼此的工作和生活，例如「要住得離夫家近」、「該買更大一點的房子」或「搬到其他縣市居住」等，而在短時間內又決定要賣屋。
但能否順利做出決策，端視房價所處的位置。房價上漲時，只是賺多與賺少的差別，做出賣屋決策並不困難；相反的，若房價開始修正，不是只有賣與不賣的抉擇，要不要出租，或資金周轉等都是困擾。因此，最好等到人生進入安定的階段再購屋，才不會造成不必要的成本開銷。
問題3 你的夢想實現了嗎？
台灣的教育體制很容易抹煞年輕人的夢想，其實年輕人最珍貴的就是夢想，還有實現夢想的初衷。
如果一開始出社會工作，馬上就揹起了房貸，想出國留學、當交換學生的意念就減弱了；想當背包客環遊世界或打工度假的夢想，也可能因現實經濟壓力而幻滅；甚至把尋找國外工作機會的念頭給抹煞了。
買一間屋讓年輕人綁手綁腳，陷入房貸的財務循環，反而忘了自己還能有更好的夢想。若干年後，運氣好一點，可以存到一間房子的資產；運氣若差一些，可能被房貸壓得喘不過氣來，最後只好賣房子，到頭來錢沒存到，夢想的動力也消耗殆盡。
年輕人租屋好處多多
那麼年輕人不買房子，如何解決居住的問題。答案很簡單，如果能與家人同住，不妨利用這段期間好好存錢、累積實力，找到職場的方向與未來人生機會；若家人都在中南部，工作地點在北部，租房子一樣能解決居住問題。此外，租屋還有很多意想不到的好處。
好處1 快速累積住屋的經驗
首購族容易買到不適合的房子，很大的原因是沒有經驗。年輕人租屋，不喜歡就搬家，累積幾次經驗後，會發現自己的居住偏好，只要累積多一些經驗，就能從中學習住屋與挑屋的Know-how。
好處2 現在租屋較划算
1990 ∼ 2000 年間，台灣處於房價低、利率低、稅率低的不動產「三低時期」，當時只要用付房租的錢就能付房貸，社會上形成「買不如租」的氣氛。
但第4 波房價上漲至2012 年，情況完全改觀，因為未來是一低、二高的環境，也就是低利率、高房價、高稅賦。這使得台灣地區買屋出租的投資報酬率偏低，在市場上慢慢形成「租比買划算」，從理財角度來看，現在更不須急著買屋。
好處3 滿足短期生活喜好
若從房屋的選擇來看，因為租金便宜，年輕人的租屋選擇很多元，偏好熱鬧的可選擇住市區，喜歡山水的可搬到郊區；有能力的住新屋，選擇坪數大的房子；能力差一點的可租舊屋，或坪數小一點的，再用巧手DIY 裝潢，都是很美好的經驗，更能滿足自己短期生活的喜好。
其實，年輕人在尚未成家、生子前，應該先投資自己，包括知識、能力與競爭力等，而非把錢放在不能移動的房子上，對長遠人生之路來看，投資自己比投資不動產的收穫將會更大。
買屋6∼8年以上報酬高、風險低
根據我在1996 年主持研究的「房地產估值推估研究」發現，台北市過去購買房屋，持有1 ∼ 5 年的投報率逐漸增加，約在5 年後，年平均報酬呈現穩定狀態，不再增加，平均報酬率約13.12%。
同時，投資風險（以報酬率的標準差衡量）在持有1 ∼ 2 年時，風險最大，分別為26.18% 及20.02%，直到8 年後才逐漸穩定到3.41%，不再明顯減小。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》，張金鶚著，原富傳媒出版
