文／張金鶚
新北市每坪40 萬元以下都可以買」、「跟著捷運買房長期倍數增值」、「買下一個信義計畫區」、「買都更老屋翻身變金屋」⋯⋯這些都是過去媒體最常包裝的房市話題與賣點。
但跟著這樣的邏輯買屋，可能會大失所望，因為「別人眼中的好房子，可能不會是你的好房子」，甚至「市場公認的好房子，更可能不是你理想中的好房子。」原因為何？
育有一雙子女的雙薪小夫妻，為了讓孩子進入明星國中，省吃儉用「拼」進台北市的舊公寓；一對頂客族的設計師夫妻，為了創作、景觀與實現即興生活的理想，遠離市區，選擇了淡水面海的景觀好宅。
小家庭與頂客族這2 種不同的家庭組合，他們眼中各自需要的好房子、生活需求、所期待的居住品質，大相逕庭。
在雙薪夫妻眼中的老公寓，鐵定不是頂客夫妻眼中的好房子；相同的，頂客夫妻夢想中的生活好宅，絕對不符合雙薪家庭的居住需求。
有些因素比地段更重要
那麼，為什麼市場總是想用一把「尺」，去衡量每個人的購屋決策，甚至都很敷淺地用「這間房子能否賺錢」的結果去衡量好壞與對錯。
我一直無法認同，全台灣的購屋策略只能跟隨一個原則：「地段」。這些由業者提出的「市場法則」，不應該完全左右購屋人的決策；甚至我認為，購屋人應先建立「買到一間未必賺錢但適合居住的好房子，勝過買一間只能賺錢但不適合居住的爛房子」的自覺。如此一來，市場法則就會跟著改變，我們才擁有更好的居住品質。
有機會的話，請到接待中心逛一逛，你會發現，很少有銷售人員會不厭其煩地強調：「這間房子冬暖夏涼，最適合老人與小孩居住。」「這棟大樓有人性化的管理及配備，省下日後維修的費用與管理瑣事。」「我們的營造廠從施工工法改進，降低了在潮濕多雨環境下房屋漏水的機率。」「在公共空間裡，配有廚餘機及太陽能設備系統，環保又愛地球。」⋯⋯有多少建商願意從居住及生活面來說明，房子的特殊與重要。
相反的，接待中心的銷售人員經常都是這麼告訴你：「附近每坪行情80萬元，我們土地取得成本低，只賣70萬元，每坪現賺10萬元。」「這裡距離『未來』捷運站，只有200公尺，通車後房價鐵定會上漲。」「房子距離市區只有一橋之隔，多花10分鐘，房價足足省了2成。」
以「心中之尺」取代「市場之尺」
因為多數人信奉買屋賺錢的美夢，代銷公司為了迎合大家買屋鐵賺的白日夢，只好編織很多不切實際的美麗謊言。
該如何改變價格勝於一切的購屋王道呢？根本之道，就是購屋人要先從自己出發，發掘自己的「心中之尺」，暫時放下「市場之尺」，才不會被市場牽著鼻子走，當了冤大頭而不自知。
「市場之尺」和「心中之尺」究竟有什麼差別？前者是建商、業者，為了把房子銷售出去而進行的美麗包裝，它很可能只是一個短期的未來題材，如重劃區概念、捷運題材、陸資概念，也可能是裹了糖衣的毒藥，像都更黃金屋、明星學區等。簡單說，就是闡述「買屋等於投資與賺錢」的神話。
「心中之尺」是架構在希望家人一起度過美好生活的前提下，事先了解家人過去的生長背景、居住環境、個人偏好、家庭組成及居住經驗等，再從中找到最大公約數。
如何建立自己對房屋的觀點（心中之尺）呢？購屋人不妨與家人反覆討論，推演及面對自己對於房屋的期望、能力與取捨，淬鍊出對房屋偏好的優先順序，也就是好房屋的「硬性元素」與「軟性元素」。
硬性元素包括住宅面積、格局型態、採光、方位、社區公共設施、鄰里環境及景觀；軟性元素包括鄰居素質、住宅管理、維護等，家人應共同討論這些選項的優先順序，哪些是絕對不能妥協，哪些選項是可有可無，有彈性調整的空間。這些優先順序確認後，就能找出購屋的最基本條件。
理性購屋才能戰勝市場
反過來說，購屋人未建立「心中之尺」之前，理論上不應該到接待中心或仲介店頭看房子，因為你買貴與買錯地點與產品的機率，比起已建立「心中之尺」者高出許多。
再者，即便建立好自己的心中之尺，碰到身經百戰、舌粲蓮花的房仲或代銷業者，仍有可能被業者牽著鼻子走，甚至忘了自己要的是什麼房子。唯有抱持理性購屋的心態，你才能戰勝市場，因為你的好房子，未必是市場的好房子。
我的衝突與選擇
如果「心中之尺」與「市場之尺」產生衝突，究竟該怎麼辦？我認為，自住客應以「心中之尺」為主，因為房子每天都要居住使用，所以要買「自己」真正需要的好房子，而非「市場」認同的好房子。
若是投資客，就應以「市場之尺」為主，因為投資客買房目的不外乎是賺錢，未來一定要脫手，因此要買市場公認的好房子，而且還必須忘掉自己心中的好房子。
若是投資兼自住者，就要分析投資與消費的比例，若為3比7，那麼「市場之尺」的比重要占3成，「心中之尺」的比重占7成，了解投資與消費的比例後，即使處在高房價環境，依然有所依循，能勇敢進場買屋。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》，張金鶚著，原富傳媒出版
