文／張金鶚
攻擊我看法的人常用：「張教授的預測都不準，應該重新檢討調查有沒有缺失。」每次聽到這些話，我多半淡然處之，因為我無法討好每個人，只是攻擊者在批評別人前，是否應該先深入了解我的調查內容與方法呢？
過去10 多年來，我持續負責國內3 個大型房地產研究案，包括國泰建設的「國泰房地產指數季報」（每季公布）、內政部營建署「住宅需求動向調查」（每季公布），以及建築研究所的「房地產景氣動向調查」（至2011 年止）。
每個案子的研究方法、樣本、資料、調查嚴謹度等，都是可受市場公評，並接納各界批評，但不可否認的是，每項調查都有其侷限，差別在於，如何從不同角度解讀市場。
曾有很多首購族向我抱怨：「等待，會越來越買不起房子！」但審視過去12 年所做的調查，購屋人可能忘了2003 年第3 季時，我在「房地產景氣動向調查」中看到第一個綠燈的訊號後，當時立即喊出「房市復甦訊號已經確立」，這個標題還被《中國時報》當成頭版頭條。
房市景氣決定多空訊號
對於2004 至2006 年的房市發展，我也一直抱持樂觀的態度，也被視為多頭的代表，業者也都支持我的看法，直到2007 年下半年，在以新推個案調查為主、且具領先指標的「國泰房地產指數季報」首次看到「價量背離」的狀況；再加上「住宅需求動向調查」及「房地產景氣動向調查」陸續看到負面數據，於是率先提出「預警」。
最主要的因素是，在2005 及2006 年，銀行認為台灣房價雖然上漲，但銀行的風險不高，因而紛紛推出「百分百房貸」（等於零自備款就能買屋），當時很多投資客幾乎是「無本」取得不動產，買進後，輕易轉手套現獲利。
當房價上漲到2007 年，市場已走了4 年的多頭，銀行的風險意識慢慢提高，便開始限縮接手性較差、但市場仍熱銷的小套房貸款，下半年小套房的成交價就開始滑落。
原先這個限縮的趨勢將會延續，但2008 年適逢總統大選，市場期昐馬英九總統能端出更多兩岸政策的牛肉大餅，就在這樣的預期心理下，原本該跌的市場被撐了起來。根據2008年4 月政大台灣房地產研究中心所做的「台北房價泡沫化」調查研究，當時台北市的房價泡沫程度高達38%。
發表泡沫化調查不久後，我甚至曾經被黑道恐嚇，因而登上社會新聞版面，我心中一直認為，政府那隻看不見的手無法長期一手遮天，在馬總統520 就職後，房市已利多出盡，成交量價慢慢萎縮。
直到同年7 月美國雷曼兄弟倒閉，金融海嘯來襲，台灣不少壽險業者受傷，股市崩跌、全球面臨經濟衰退，房市市場也自2008 年第3 季開始往下走，政府為了挽救房地產，推出8 大措施及「政府挺銀行、銀行挺企業、企業挺員工」的三挺政策，同時推出消費券以刺激內需。
資金湧入讓房價繼續漲
不少建商認為，房地產寒冬已到，被視為火車頭產業的營建業向政府哀號，於是，這次政策釋放的利多是：調降遺贈稅，把遺贈稅從40% 降至10%，讓過去多年出走海外的資金一波一波地回台灣。
然而，金融海嘯的衝擊百年前所未見，全球政府擔憂進入二次衰退，由政府主導的救市方案一波接一波。從房市的表現來看，2008 年下半年至2009 年第1 季表現很差，甚至傳出某些建商有跳票危機，但自2009 年第2 季開始走出「V 型」反轉，直到2010 年底房地產因全球資金氾濫，處於一種「非理性的繁榮」狀態。
因為台灣人民的就業、所得、儲蓄率根本沒有改善，甚至還得靠政府的力量提振內需。現在來看，若當初政府沒有救市方案，房地產勢必回歸到基本面，並且如我預期的出現回檔。
但這是幸、也是不幸。因為歐美日等國的央行聯手撒錢入市，資金如洪水猛獸般流向亞洲，包括新加坡、香港、中國、台灣等資產價格紛紛上揚，但大家都心知肚明，這完全不是基本面所營造出來的行情。
也因此，從2010 年起中國祭出多道打房措施，但台灣房價的漲勢仍然凶猛，到了2011 年年初，連不動產業者都看不下去，大喊房價已經到了「群魔亂舞」的境界，而且根據行政院的調查，高房價已是十大民怨的榜首，這也是馬英九總統在第2 次競選連任時，提出居住正義的主因。
從這段房市的發展歷程來看，我並非每次預測都不準，短期失去準頭的因素，在於全球的不確定因素太多，加上政策干預市場，讓原先該回檔的市場又漲上去。政府的力量終究不可能大於市場力量，因此，房地產的走勢最終仍將回歸基本面。那麼台灣房市的基本面如何？我並非憑空而論，從3 大研究調查數據來看，在國民所得未明顯改善、租金水準未大幅提升前，市場回檔壓力極大，是否如此，最終市場會告訴你答案。
我的衝突與選擇
各項房市預測的調查研究結果，彼此如果發生衝突，究竟該如何選擇？我會採取3 步驟，決定此衝突與選擇。
步驟1：首先會了解各項調查研究的背景、方法、內容及限制，探究其影響範圍是個案（如豪宅），還是通案（如一般住宅），是地區性（如新北市），還是全國性。
步驟2：其次，了解預測調查研究是主觀的意向看法，還是客觀的數據推測，當主觀與客觀預測發生衝突時，應先釐清主客觀調查的嚴謹性，原則上，客觀數據的推測較不易產生蓄意的偏頗。
步驟3：最後，除了要掌握影響基本面的關鍵因素外，也要釐清領先、同時或落後指標數據的推測關係（此部分在後面第3 章將詳細討論），領先指標（如土地與金融的相關數據與政策）的推測，對未來短期預測較具關鍵。
當然，一些基本面的指標數據（如房價所得比、房價租金比及空餘屋量等），對長期預測更具關鍵。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》，張金鶚著，原富傳媒出版
