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房地合一實施後 房市投資跨入新稅時代

#政策 #預售 #奢侈稅 #房地合一 #打房

記者蔡淑芬/採訪報導

房地合一稅明年一月起上路,奢侈稅退場,不動產投資市場正式進入「新稅時代」。過去善用不動產進行理財的投資人,在房地合一稅後可能要有新的節稅思維。過去由於房地合一舊制下,土地為免稅,因此個人透過公司出售土地所產生的利得,會轉化成股利所得,導致個人最終稅負會比直接持有並出售不動產還要高,因此許多人選擇個人直接投資房產。

房地合一稅確定後,看跌房價的購屋族並沒有預期的多。(好房網資料中心)

調查顯示,房地合一稅確定後,看跌房價的購屋族並沒有預期的多。(好房網資料中心)

勤業眾信稅務部會計師袁金蘭分析,房地合一制度實施後,土地須課稅,會拉近個人持有和公司持有兩種模式的稅負差距,尤其「短期持有出售」或「借款投資房地」,因個人直接出售適用45%或35%稅率,或無法減除持有期間的利息費用,因此適合以公司持有來處理。

袁金蘭表示,非境內居住者及外國公司是採分離課稅,視持有時間長短適用35%或45%的稅率,高於境內居住者若長期持有且自用住宅可扣除了400萬免稅額,及可適用10%優惠稅率。

袁金蘭提醒,長期旅居國外之個人在出售房地前,應留意自己是否屬居住者身分,如因出國太久遭戶政機關移除戶籍為非居住者,應評估是否復籍後再行出售。

以往房地分離,父母購買2,000萬元不動產贈與子女,贈與課稅標的估值可能約只有800萬,比起直接贈與2,000萬元現金給子女買房,可直接節省120萬的贈與稅。袁金蘭分析,新制規範下,受贈房地未來出售時,取得成本是以受贈時的「土地公告現值」及「房屋評定現值」為基礎並與時推移作「物價指數」調整。可能導致子女出售該不動產時多納的所得稅額,高於先前節省下來的贈與稅額,所以在新制下應審慎評估稅負影響,判斷以何種方式為子女置產。

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