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「實價登錄2.0」表單設計都幫政府寫好了!張金鶚提2點必改革

#政策 #預售 #實價登錄 #張金鶚

好房網News記者陳倩雯/綜合報導

立法院於17日舉行臨時會排案,巢運上午舉行「小英初選已勝出,實價改革別退縮」記者會,與會的政大教授張金鶚認為,實價登錄2.0修法最關鍵有兩點必須面對修正,一為是實價登錄應「揭露門牌地址」,二是預售屋銷售狀況的即時實價登錄,從這兩點著手才能真正解決當前實價登錄的困境。

張金鶚提出兩大部分意見,一是必須面對立法院修法部分,另一是不涉及立法院修法,只要內政部主管機關改善實價登錄規範及表單設計即可。

張金鶚教授。(圖/張金鶚臉書)

張金鶚教授。(圖/張金鶚臉書)

針對「揭露門牌地址」部分,張金鶚表示,目前實價登錄故意模糊化地址,造成實價登錄的不透明,其中購屋消費者大眾因為實價登錄欠缺精確的地址資訊,消費者無法清楚判斷社區名稱、是否鄰路、角地、方位、景觀乃至鄰居週圍環境等狀況,如此模糊化的訊息,很容易讓民眾產生錯誤的判斷,也產生市場交易的不效率。

在「預售屋銷售狀況的即時實價登錄」部分,張金鶚認為,預售屋銷售價格最具關鍵領先指標,因現行法令規定全部預售房屋銷售完畢後一個月才需要實價登錄,更使得消費者無法得知現行預售房屋價格,也不知道預售建案銷售率,資訊完全掌握在業者手中,很容易造成烘抬炒作、銷售熱絡不實假象,導致不透明、不公平的房屋市場交易,損害購屋者權益。

張金鶚表示,目前業界反對行政院實價登錄2.0版的理由全都是似是而非,包括地址全都露是否涉及個資問題。地址是房屋買賣重要資訊,完全不涉及買賣雙方個資,法務部也曾有說明,國外更是早有實施經驗。

另外,預售屋登錄是否會有未來變更不確實問題?張金鶚表示,這種狀況不僅是少數,若有變更也可再重新登錄修正,完全不是問題,更何況目前也是預售完銷登錄,變更情況依舊存在。

除此之外,張金鶚表示,實價登錄2.0只涉及行政命令,不涉及修法部份,內政部主管機關更應積極立即改善實價登錄的登錄規範及表單填寫設計。

張金鶚提出,目前在實價登錄中的資料有3至4成相當大的部分是有備註,且有各種式樣的說法,未經嚴謹規範,也未統一說法,造成房價資料無法使用分析,大大影響大數據的應用功能。此部份應仔細檢討改進。

張金鶚認為,目前停車位的登記也是缺乏規範,導致實價登錄有包括停車位價格,也有不包括停車位價格,如此混亂的房價訊息,也產生房價比較分析以及大數據的應用功能。建議在實價登錄表單規範,買賣若有停車位應明確告知停車位大小及態樣,並標明價格,不能含混不清,這些項目設計成必填項目,否則無法送出登錄,以免造成錯誤的購屋決策判斷。

張金鶚也呼籲,外界最關注的大小不一的公設比,造成虛坪計價還是實坪計價的爭議,甚至目前實價登錄的表單設計或「淨坪計價」(只算主建物面積)、「實坪計價」(主建物+附屬建物)以及「虛坪計價」(主建物+附屬建物+公設)的單價計算,引起爭議。然而目前實價登錄並未明確規範必須登錄相關面積(如同目前停車位的混亂般),以致造成單價計算比較的混亂。

實價登錄表單設計規範案例。(圖/張金鶚臉書)

實價登錄表單設計規範案例。(圖/張金鶚臉書)

張金鶚建議,政府在實價登錄的表單登錄如同前述停車位般,強制公設面積必修按照建物謄本登錄,並如同車位般登錄其價格,若沒登錄完整就無法送出登錄。

實價登錄表單設計規範案例。(圖/張金鶚臉書)

實價登錄表單設計規範案例。(圖/張金鶚臉書)

張金鶚呼籲,政府可以設計表單讓買賣雙方各自填寫,若是不知如何填寫,可以根據學術研究市場行情約佔房價3成為參考基準來調整,如此增加房市資訊透明化,也尊重市場機制的訂價行為。

 

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