孫效孔／撰文
有鑑於台灣房價所得比過高，政府一方面提高非自用住宅稅率，另外也發動行庫提高第二戶房貸利率。學者成立的「房市改革行動聯盟」主張，房貸寬鬆是高房價的元兇，應該抓緊。但是，人民想要的是「買房」，光「打房」是不夠的。
學者表示，人民想要的是「買房」，光「打房」是不夠的。（好房資料中心）
住宅問題引起民怨，是因為房價過高，低所得者無法負擔。「只租不售」的社會住宅不能解決問題，所在地區可能偏遠，與建商合建又恐有弊端，更重要的是很多人想買房不想租房。歸根究柢而言，讓需要自用住宅的人買得起，才能平息民怨。
房價降低當然是無殼蝸牛所樂見，但是房市崩盤會引爆金融危機，2012年就發生在西班牙。金融海嘯前的2007年，全台及台北市房價所得比分別為七及十倍左右，要在短期中從今日的水準降回去，房價最少分別要跌20%及40%以上。即使台北市的房價降到每坪40萬元，很多人還是買不起，那怎麼辦？
目前一般房貸年限為20年，財政部補助之青年購屋優惠貸款最長可達30年，而某外商銀行卻已開辦40年期之貸款。依照《銀行法》規定，無自用住宅者購屋，不受貸款期最長30年的限制。
延長貸款年限，可以減輕購屋負擔，幫助無殼蝸牛實現居住夢想。以房價最高的台北市來說，2012年上半年40坪以下之中古公寓，內政部營建署統計其總價之中位數為738萬元。
如果打房後降低10%，其中八成貸款為531萬元。以2%固定利率計算，20年期貸款須月繳2.7萬元，以60%之收支比推算，整戶收入需達4.6萬元。如果換成40年期貸款，月繳為1.6萬元，整戶收入也僅需2.6萬元。
40年期貸款利率會高於20年期，但依現行市場利率期限結構推算，差距將小於0.25%，卻可減輕購屋人41%的負擔。也有人會擔心，過長的貸款期間，會負擔過多的利息。
但是內政部普查資料顯示，全台灣於現址居住不到20年者約占64% ，而平均居住時間為15.2年。也就是說，多數人會在40年期限的中途，就賣掉房子還清貸款。因此，40年期貸款真正的意義，在於為無殼蝸牛消除購屋障礙，並不會為銀行業增加系統風險，所以政府應當積極以政策推動。
40年期貸款，也會拉長銀行資產的持有期間，推升銀行利率風險，妨害其承做意願。要消除這個因素，政府應該師法美國的住宅及都市發展部，辦理房貸證券化之擔保。
對於符合相關規定之首購房貸，由銀行集中成大額群組並切割成債券後，可向政府申請擔保其本息。債券有了政府擔保，利息又較公債為高，銀行很容易銷售並取回貸出之資金，對40年期貸款承做意願自然就會提高。
事實上，早在民國92至98年間，台灣由商業銀行發行的房貸證券，即已高達新台幣760億元。政府從未擔保這些證券，即使台灣金融界有此技術，政府卻從未思考以其解決住宅問題。
台灣有很多人想要投資，也有很多人沒足夠的錢買房子，只有政府可以搭起這個橋樑！延長貸款年限以及證券化，不需拿納稅人的錢去大肆補貼，更不會干擾房屋市場機能，只需政府多花點心思！
（作者是開南大學財金系助理教授）
