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銀行鑑價落差高達200萬!他嘆:沒溢價真買不到?內行人揭首購心病

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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
新手買房最怕遇到成交價與銀行鑑價落差過大,導致頭期款暴增慘遭斷頭,不少人便會先行將看中的物件送交銀行估價,作為出價參考,不過若是遇到銀行間彼此鑑價出現巨大差異,對於首購族來說仍難以判斷到底該如何出價。
 
一名網友就遇上此困境,他在PTT上PO文表示,自己看上台北市新生金華學區房,該物件是屋齡約30年的30坪2樓老公寓。原PO自行送交銀行房貸專員的估價最高是2400萬元,但房仲交給另一間銀行的估價結果卻是2600萬元,讓他直呼:「自己送的跟房仲送的銀行估價差異會這麼大嗎?」
 
網友看中學區老公寓,但銀行鑑價落差過大讓他不知該如何出價。示意圖/好房網News記者唐主桂攝
老公寓示意圖/好房網News記者唐主桂攝
 
原PO表示,自己並不十分了解行情,原想依據銀行估價範圍內出價,至少不會變成冤大頭,然而現在兩家銀行之間價差龐大,讓他與太太都十分焦慮,既擔心不溢價就買不到,也怕最後成交金額超過銀行鑑價,要自己承擔房貸成數不足得多拿出頭期款的風險。房仲則信誓旦旦向他保證銀行都會低估,真的成交價高出初估1-2成,都還是貸得到成交價。
 
網友反應卻與原PO的擔心完全相反,不少人都認為以2千萬的物件來說,出現200萬的估價落差「很正常」,紛紛表示:「你這還算接近的,我找有更誇張的」、「我都請代書送好幾間估,成交1000萬,估價700萬到1200萬都有可能,每間銀行的口味不一樣」、「鑑價真的玄學,每一家差異很大」、「銀行的估價很多都只看實價登錄或者是打電話問房仲,遇到一陣子沒成交的還不知道怎麼估價,加上有些行庫本來就保守怕死」。
 
內行人則直言,銀行彼此鑑價落差在10%內都不算差異大,房仲所言也不假,確實有些銀行估價比較低,但即使差距1成仍會認成交價,前提是收入高、職業穩定,銀行想做你生意才有,不缺業績的銀行鑑價可能就保守一點,而最終放款即使是同家銀行,不同分行都可能不一樣。
 
內行網友也點出原PO的致命問題在於「太在意所謂的銀行鑑價,但買賣能不能成交是看實價區域波動」,即使房市目前處於冷盤,出價不到實價漲跌範圍內,成交機率就很低,銀行鑑價可以當參考而不是當作標準。「如果真的是價格合理的案件,你在找一堆銀行鑑價浪費的時間,別人早就出價了」。
 
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,各家銀行每年的上、下半年,都會依據當下政策調整房貸額度、利率,變動性極大,並沒有哪一家特別容易取得最佳房貸。而若是申貸物件本身較特殊,如小坪數套房,銀行認為未來債權回收難度高,就不願給較佳利率;或是申請的貸款總額過低,不符合銀行設定的「借款金額低標」,銀行認為利潤太少,也會拿不到條件好的房貸。
 
陳俊宏指出,確實透過房仲找經常配合的銀行申貸,即使購屋者有不利申貸的問題,房仲也有機會替客戶爭取到好的利率、成數。而一般民眾申請房貸大多直接想到銀行,不過其實並非「非銀行不可」,有時與其找銀行,不如找房屋所在地的信用合作社,更容易取得最佳房貸金額、利率。若是具有農、漁會身分的購屋者,還可以向農、漁會申貸。另外,不少保險公司也相當積極在爭取房貸放款大餅,且許多保險公司並不限定只提供給保戶申貸,不失為銀行以外的另一種選擇。
 

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