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房貸鑑價被低估好悶!這3招最容易估到成交價

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好房網News記者王惠琳/台北報導

買房成交價800萬,申請房貸銀行鑑價卻只估700萬,還只給貸7成,等於自備款就要掏出310萬,房價「被低估」,恐怕是許多購屋者心中的痛,更想問為何有人買房就能估到成交價?我卻不行?

想要讓銀行心甘情願借錢給你買房,首先就要以銀行立場來思考,對於銀行而言,房屋是擔保品,當借款人無法正常還款時,可以拍賣收回借款。因此「好不好賣」、「價格好不好」就是銀行最重要的考量。買房時這3件事做對了,就越容易讓銀行鑑價接近成交價。

房貸鑑價如何才能接近成交價?地段、屋況、金流決定鑑價高低。示意圖/摘自Pixabay示意圖/摘自Pixabay

 

1.地段好

「買房子是買地段」是房地產投資的老話,地段不只決定房價,也決定銀行鑑價的高低。蛋黃區的房子房價平穩,甚至有更好的上漲空間,對銀行而言就是個易脫手、好回收借款的擔保品。

不過即使是蛋黃區內的物件,也要留意周圍是否有嫌惡設施,如加油站、宮廟等,若是有過多的嫌惡設施,影響房價與脫手難易度,銀行在鑑價時就會較為保守。

2.屋況佳

屋況與地段一樣,都會影響房屋交易速度與價格,一般而言,老屋最不受銀行青睞,即使有重新裝修,但銀行無法確知使用的裝修材料好壞、結構加強到什麼程度,即使外觀看起來漂亮,對銀行來說也與一般老屋無異。

另外,房屋格局也會影響鑑價高低,最受銀行青睞的格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱,擁有兩面以上採光,再加上坐北朝南的格局最好,通風良好的格局也是加分條件。

3.金流透明

對銀行而言,承作房貸最重要的就是要降低風險,因此若是房屋買賣交易過程的金流不夠透明,對銀行來說就是有風險的物件,例如私人買賣合約、自備款來源不明確等,銀行很可能因為擔心價格不真實、金流不透明而不願意承作。

因此買房時最好要有履約成交,提供履保入款明細,同時提出明確的自備款來源,例如:股票買賣、保單解約、贖回基金、定存解約等等,讓銀行可以確認金流。更保險的作法是直接找有信譽的房仲業者交易,許多銀行都會有跟房仲配合的合約專案,在申請房貸時,相對更容易得到與成交價接近的鑑價結果。



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