文／楊馨（Penny Yang）
我們在看屋買屋的過程中，不見得事事順利地一下子就可以買到自己心目中想要的房子。有時候明明設定在三峽看屋，最後卻買在了林口、或確定要買某個風評好的社區裏的房子，結果最後卻下訂了它隔壁社區的另一戶。這樣的情況在房子尚未簽約過戶前，都有發生的可能！
而突然改變了原本購屋的標的物，購屋的預算有時候也會跟著改變，萬一真的相中了自己很喜歡的房子，買賣雙方也斡旋到一個不錯的價格，但此時因為種種因素，購屋預算超出了自己原先的預期，可又不想放棄眼前終於挑中的房子，在自備款不足的情況下，這房子要怎麼買？
第一、如果我是「首購族」，那麼我會選擇直接買新成屋，因為銀行對新成屋的「估價」永遠比中古屋高很多，新房子整修費用也較省！且同一地區，若考慮到日後換屋轉賣，五到十年之內的新成屋，房子的漲幅一定超過中古屋，獲利也會是最高的。
第二、萬一我就是看上了間中古屋，且各方面都非常的中意，那要買之前就得先解決首要問題--「自備款」。除了大手筆的投客「掃貨」式買房外，一般人很少買房子不貸款的，但面對銀行對於中古屋的估價日漸保守，通常如果你是「首購族」（就是名下從未有過任何不動產登記者），可以向銀行貸款到8成應該沒問題，而對於名下擁有第二間、第三間房者，則銀行的貸款成數就會降低到7成甚至6成。
請注意，這裡指的銀行貸款的金額，並非買賣雙方斡旋中的價金，而是銀行對這間房子的最保守估價。例如我看上一間房子，和屋主談到1000萬即將成交，照理說貸款8成自備款差不多準備個200萬就可以；但因為銀行會參考實價登錄及現有屋況來進行他們認定的價值，很有可能買賣雙方甚至房仲業者認定這間房子市價值800萬，到了銀行那一估價後，銀行認定這房子只值680萬，這中間出現了120萬的估價差；所以原來以為自備200萬就可以買到的房子，馬上要再多出108萬左右的自備款！加上買中古屋還必須花錢整修裝潢，對小資族或是好不容易走進房市大門的自住客來說，一下子多出來一百多萬確實很頭痛！
買房子其實和交朋友一樣，很多時候是看「緣份」的，有些人看了好幾年也沒挑中自己喜歡的房子，有人卻「一見鐘情」式的一眼就決定要買下眼前這間房子。而不管是哪種方式，「自備款」都是成為買房子的第一步。
如果買的是新成屋問題比較好解決，建商或代銷通常會和許多家銀行配合做房貸，一些比較小的民間銀行對新成屋的放款態度是較友善的，比較容易在其中找到願意依市價的8折下去操作的銀行。但若是中古屋，銀行一直估不到你想要貸款的成數，而你又非常想買自己相中的這間房子，這裡教大家一個方法，不妨試試找「信用合作社」。
「信用合作社」因為將所有與之往來的客戶都視為合作社的「股東」之一，所以在估價和放款上，只要你在聯合徴信上的信用良好，甚至一些受央行管制的貸款，透過信用合作社都可以操作。
我們常說「計劃趕不上變化」，買房子這事也是一樣，自備款出現了變化，可以解決的方法不是沒有，不過還是要叮嚀大家，購屋仍要「量力而為」，以免之後房貸的問題嚴重影響了生活！最後告知所有準備入場的購屋者，千萬不要因為貸款的問題，去找一些「貸款代辦公司」，以免被從中抽取大筆的代辦費用還可能因此違法。
本文部份內容出自宅女飛揚心—城市收租集之「銀行的保護傘」一章節
 |
1991年畢業於輔仁大學，曾任職補教英語老師與廣告公司AE，之後成功經營語文補習班20餘年，2004年開始投入房地產，同時有其他海外異業結合產業發展中，個人喜好旅遊、潛水、閱讀及寫作，致力幫助流浪動物，平日喜歡宅在家中，手機與網路即可操控生活與事業。
楊馨偏愛研究國學、歷史及各國古文明，以閱讀自學方式開啟房市投資契機，是一位善用智與知識創造財富的才女型投資人。 新書「宅女飛揚心 ─ 城市收租集」正在各大書局與博客來網路書店熱銷中。 |
