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下斡總是差一點搶不到房?過來人揭神秘「4%」:就是它墊高房價 

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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
買中古屋該如何下斡是門大學問,出價低搶不到房,又怕出價高了變「盤子」買貴,不少人會參考實價登錄的周邊行情價格或是委託銀行鑑價,一名網友就發現,自己多次下斡失敗的出價金額恰好都與成交價相差約4%,令他百思不得其解。
 
這名網友在PTT上發文,分享自己買房心得,發現成交價格與該區域實價登錄的最新底價恰好相差4%,甚至過去幾次下斡競價失敗的價差也都是落在4%,經過房仲解釋才知道,原來這4%價差其實就是「賣家服務費」,雖然按理說賣家服務費應該由賣家自行吸收,但多數屋主都會加在成交價上,例如該區的實登價是每坪60萬元,下一位賣房屋主就會定錨在實拿60萬,底價就會定成62.4萬,「所以價格就這樣4%、4%墊上去」。
 
網友發現自己多次下斡失敗都與成交價格相差約4%,經房仲解釋才知道,原來是賣家將「賣家服務費」轉嫁給買方,也因此層層墊高房價。示意圖/好房網News記者黃芸涵攝
台北 房市 大樓。圖/好房網News記者黃芸涵攝
 
原PO也提醒,在接近年底的時間點買房,許多銀行的房貸放款業績都已經做得差不多,估價的貸款成數與利率都「不太漂亮」,此時能否買到「低於行情價」就是決定貸款成數能否接近8成的關鍵,甚至得多跑幾家銀行,看看能否遇上「缺業績」的行員。
 
原PO認為,出價調整幅度應控制在5%較安全,出價可以高於保守銀行的估價上限5%,但還是要低於高估銀行的上限,假如順利成交就代表房市對行情的反應,有些銀行還是會認列,但如果成交價遠超過高估銀行的鑑價,就代表真的是被「割韭菜」,想讓銀行認列給予好的貸款成數難如登天。
 
至於成交價是否有仲介費,仲介部落客Lin's竹北房產筆記曾撰文說明,內政部對於不動產仲介經紀業收取服務報酬訂規定買賣雙方加總不得超過6%,但一般認知是賣方4%買方2%。
 
Lin's竹北房產筆記也舉例,若在實價登錄上看到成交價1000萬元,這個1000萬是不含買方服務費,卻有含賣方服務費。因此買方購買房子的成本是1000萬+2%,實際花費是1020萬,而賣方扣掉4%後,實際拿到的價格是960萬。因此賣方賣房要看實拿多少,如果是買方就要注意總成本。

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