文／趙靖宇
台灣政府打房，但都會區還是貴，好的地段，打房也打不下去，有價無市，租金報酬率太低，結果把錢打跑，乾脆跑到海外買房，日本對台灣人而言，因觀光、地緣、語言等等往來較為密切的有利因素，近年成為最熱門的海外房地產市場，連趙姐都主持過兩場日本房地產說明會。
海外投資一定要弄懂當地制度與法令 (好房資料中心)
當時我很欣賞這位主講人，日本托馬斯不動產公司台灣分公司總經理平川憲先生，他覺得自己不能老王賣瓜，自賣自誇，日本房地產有多好，台灣人到日本投資，身為日本人，有義務跟台灣投資人仔細說明日本房地產的制度與法令，弄懂再去投資也不遲。
沒想到台灣心急的人真多，我看到最近的一份外商房仲業的統計資料，2012年赴海外投資不動產的金額約100億多元，到2013年竟激增至400億台幣，預估今年將突破500億大關。
日本在2010年發生宮城大地震，房地產價格受到影響，與高處不勝寒的台灣房市相比，有投資人認為物美價廉，加上台灣自2010年正式實施奢侈稅，壓抑投資客，國內房市趨冷，房仲業者也從那時開始，另闢海外戰場，開始經營東京房地產業務。
平川憲先生跟我分享很多，日本房地產價格較為平穩，東京又是國際化大都市，海外法人長期投資者眾多，租金收益也穩定，但前一年日幣大貶，早一年匯錢去日本買房，換算回台幣報酬，一定有匯損，這就是錢進海外投資的主要風險之一。
台灣仍算是有外匯管制地區，個人單筆匯出不能超過五十萬美金，而且匯率上很難掌握，到日本辦貸款，比較方便，可問題來了，台灣人不能在日本人開的銀行辦貸款，只能到台灣本地銀行在日本的分店辦理，還好，目前有數家銀行在東京有據點，可以幫台灣居民在日本辦貸款。
按照日本托馬斯不動產公司提供的資料顯示，同樣在日本買房子，日本人和台灣人的條件並不同，日本貸款的利息不到2%，台灣人卻是3%，日本人可以貸7成，台灣人只能貸5成，台灣人貸款的年限和審查時間也較嚴，重點是要辦抵押貸款的建物，也有區域上的限制。
以同樣2億日圓，屋齡10年的物件，貸款5成，但日本人融資年限拉到35年，利息2%，台灣人還款年限只有10年，利息3%，日本人每年還款金額是398萬日幣，台灣人竟要1159萬日幣，多了2.9倍(見附表)。
很多房仲業者算投資報酬率，只教大家用租金除以總房價，尤其是海外房地產顯示的投報率高於台灣很多，這也是為何吸引大批資金急於錢進海外房地產，投資人希望賺取更高的租金收益，可是在海外買房，一樣有稅金、貸款利息這些必要的額外成本，並沒有扣除，甚至還有匯率上的變動，最後的投報率剩多少，大家應該心裡有數。
很多高資產者投資海外房地產，轉成美金、歐元及日圓等外幣，短期內不換回來，分散過多資金集中台幣的風險，或是為子女留學、工作預作準備，想跟著這股海外置產風潮，請慎重考慮自身及家庭的需求，只能說台灣錢淹腳目，有錢人台灣炒不了房，到國外照樣炒，留下來的沒錢人只能在這個島上怨歎了!
