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孫振義 政治大學地政系教授,成功大學建築系博士,建築師高考及格。研究領域:綠色建築、環境規劃、熱島效應、都市設計、都市更新、生態社區。現任消基會房屋委員會召集人、政大社科院永續規劃與設計研究中心主任。
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社會住宅的擴增機制

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#社會住宅 #居住政策 #房價 #多空觀點
(文/孫振義)
 
日前審計部報告中指出,蔡英文總統內任7年社會住宅實際完工僅2萬多戶,相較於當初承諾中央和地方合力8年推出20萬戶社宅,且其中12萬戶直接興建之社宅政策,顯然有跳票之虞。內政部則解釋截至今(2023)年7月底,已達成8萬4千餘戶社會住宅之興建,並且目標明(2024)年底達成12萬戶直接興建社會住宅的目標。
 
其實,興建社會住宅的難度不低,除了前幾年推動社宅時鄰近民眾疑慮外,近年缺工、缺料、工料雙漲情況,也造成興建發包速度與經費之問題。更甚者,政府甚至連要拿出作為興建社宅土地都顯得捉襟見肘,尤其是都市發展較成熟之地區,早期定訂之都市計畫並沒有社會住宅用地或社會福利設施用地的規劃,因此要興建社宅只能另謀他路,努力無中生有擠出土地,方有今日的數萬戶社宅完工運營中。
 
社會住宅的擴增機制。圖為新北市新莊新豐、三峽國光一期社宅。資料照/新北住都中心
新北市新莊新豐、三峽國光一期社宅正招租中,此次釋出套房型2戶、兩房型3戶,優先戶月租最低6000元起。圖/新北住都中心提供
 
總歸來說,若大眾有共識認為社會住宅是社會福利之一部分,對弱勢族群而言更是社會支持之一環,則可適當地在相關法令與規範中落款,透過以下各種可能方式便能持續為社會住宅興建提供一定數量之土地,甚至讓政府無償取得社會住宅。
 
一、透過都市計畫增加社宅
政府擬訂都市計畫,係為改善居民生活環境,並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展,故在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施,作有計畫之發展,並對土地使用作合理之規劃。然而,過去並未被重視的社會住宅在將來新訂、擴大、變更的都市計畫中,應當被強制配置一定比例之社會住宅(或社會福利設施)用地,並且,在進行公共設施用地通盤檢討時,也應該隨著都市轉型將社宅一併被考慮進去。甚至,當都市計畫個案變更被要求回饋時,亦可強制以一定比例之社宅用地或社宅納入回饋項目。
 
二、透過都市更新增加社宅
隨時時代的推演,都市及其範圍內之建築物逐漸老化,故政府為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀,增進公共利益,遂進行與推動都市更新。在都市更新過程中,政府為了增加誘因輔以大量容積獎勵,並要求都市更新計畫必須兼顧公共利益,所以開發案往往採取提供開放空間、回饋公共設施等方式取得獎勵容積與增額容積(例如:容積移轉),政府理當可以要求一定數量社會住宅之回饋。
 
三、透過都市開發增加社宅
公有土地有許多機會參與開發,無論是都市更新或是合建分回,只要政府制定規範不得予以處分,便可以逐漸積累更多的社會住宅。更甚者,透過私人開發案超過一定規模、取得增額容積、申請容積調派或逕行調高基準容積者,必須回饋一定數量(比例)之建築單元成為社會住宅,如此,便可以逐漸推升都市中各區域之社會住宅數量,也會讓各式開發案透過回饋社宅的方式更顯得公益價值。
 
台灣社會住宅數量提升後,其分配與管理機制就更顯重要!目前逐漸發展成熟的物業管理業者可以成為社宅委託包租代管之對象,另外透過統籌分配(或抽籤)機制,搭配特定對象的優先入住、保障入住與輪候制等制度,更能提升社會住宅的品質與效益,最終,讓台灣社會住宅數量朝向目標比例邁進,早日達到居住正義的理想境界。

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