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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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購屋老少配的美麗與哀愁

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#買房 #都更 #老屋 #大樓 #公寓 #置產秘訣
文/Dolin66
 
根據內政部統計,今年台北市第一季,總共12區中,就有松山區、士林區、信義區、中山區及萬華區等5區出現40年以上老屋佔房屋總成交量的3成以上,這種買一棟屋齡可能比自己年齡還大房屋的老少配現象,其實反映出台灣房地產市場一些潛在的問題與隱憂。
 
首先,全台灣快要成為30年屋齡以上老屋的天下,台灣房屋老化的速度非常快,目前全臺灣已經有超過410萬戶的房子,屬於屋齡超過30年以上的房屋,幾乎佔全台灣房屋數量的一半,較10年前暴增一倍,因為這些老屋是依照30年前的建築法規興建,所以就算結構體都沒有老化,房屋的耐震係數幾乎不可能符合現行法規,換句話說,儘管這些老屋都是合法的建築物,但住在裡面的人,都必須承擔耐震係數不足的潛在風險,復以台灣處於地震叢生的高風險帶,雖然我們都不希望發生致災等級的地震,但這屬於不可抗力的風險,而且事後的耐震補強不但預算可能偏高,而且一定會減損房屋的內部使用空間,甚至需要整棟公寓或大廈的住戶都同意後,才能一起施工補強,所以買老宅的朋友,首先就要面對耐震係數不足這個不容易改善的問題。
 
購屋老少配的美麗與哀愁 (示意圖/好房資料中心)
公寓 樓梯間
 
其次,年輕人會想要買老屋,要嘛就是看中老屋周邊已經成熟的居住機能,要嘛就是可以用比較低的總價入手,不過這種屋齡30年以上的老屋,多半都是5層樓以下的公寓,而且樓層越高,通常價格越低,這樣的物件在屋主30至40歲時應該還好,但當屋主生小孩,且步入50歲中年時期後,上下樓梯就成為一個不小的挑戰,同樣的,因為當初沒有預留增設電梯的空間,就算整棟樓都願意花錢增設電梯,技術跟法規上的限制也不少,所以當居住者從年齡從「少」變成中年後,光是每天進出家門,可能就是一項不小的挑戰。
 
或許會有年輕人覺得,到時候再換房子就好了!但這又會衍生另一個問題,就是這樣的老屋保值性好嗎?隨著台灣人口少子化及高齡化,這種高屋齡又只有樓梯的公寓,未來潛在買方數量將持續減少,再加上住進去就已經30歲以上的房屋,等到住戶又使用個10年以上,屆時脫手時就成為超過40年屋齡的超高齡老屋,結構安全的問題將更為明顯,如果想要換屋賣房時,可能會面臨這種老屋價格下跌的幅度,比較新的電梯大廈還快很多,這也代表換屋者必須在5、60歲人生接近老年時期,還要籌備另一筆不小的換屋支出,這恐怕不是台灣一般受薪家庭可以承受的財務規畫,也會嚴重影響退休後的老年生活。
 
那買老屋來等危老都更?儘管危老都更大幅簡化正常都更的程序與難度,但全臺迄今也只有300件的申請案,連全臺老屋數量的1%都不到,你怎麼能期待你買的老屋,就是屬於那萬中選一可以遇上都更的幸運兒?
 
那怎麼辦?就是買不起新房子啊!其實老少配沒錯,但要從「購屋老少配」,變成「租屋老少配」,因為以目前台北同區段的房子,平均每月租金支出還不到每月房貸支出一半的前提下,去租位在生活機能成熟區段的老屋,既可省下一半的房屋支出,又能享受同等的生活便利性,更可以在未來房價出現比較明顯的修正時,直接買下屋齡較新,結構耐震強度較佳,且具備電梯的大樓,這應該是更適合目前因為工作,必須在台北都會區打拼的年輕人。

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