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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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危老條例獎勵期將屆 搶搭都更列車要注意的風險又有哪些?

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#都更 #危老重建 #危老條例 #容積獎勵 #多空觀點
文/Dolin66
 
都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)的容積獎勵10%,將在明年的5月底到期,因此近期開始出現搶搭末班車的現象,最近在住家附近的仲介,也在門口擺上買老屋未來可以參加危老都更的廣告,究竟什麼是危老建物?危老建物都更程序跟一般正常房屋最大差別在哪?以及真的可以買危老建物來搶賺都更財嗎?以下將針對這些問題一一解答。
 
目前政府對於危老建物的定義為,屋齡超過30年、無電梯,且為都市計畫區域內的房子,並且不能被列為歷史建築,所以只要有電梯,就算屋齡超過30年,一樣不能走危老改建這條都更的高速公路。為什麼政府要特別針對危老建物立法,並且簡化都更的程序?因為全台灣屋齡都超過30年以上的房子已經超過400萬戶,約佔台灣總房屋數的47%,預估10年後屋齡30年以上的房屋,將超過600萬戶;這些數量龐大的老屋當初興建時,耐震規範並沒有像現在這樣嚴謹,如果再遇到像921這種等級的地震,很可能又會造成非常嚴重的傷亡。
 
危老條例獎勵期將屆 搶搭都更列車要注意的風險又有哪些?(好房資料中心)
台北市列管海砂屋現狀。照片台北市都更處提供
 
相較於人口老化後會自然死亡,這些老屋並不會憑空消失,除了會讓使用者有安全上的疑慮外,老化的房子如果最終成為無人居住的廢墟,更會浪費台灣珍貴的土地資源,並且替社會增加垃圾、治安等管理上的風險,所以政府才會想要針對這些老屋,另闢一條都更的捷徑,讓建商更有意願來參與都市更新的行列。
 
危老建物都更程序與一般都更最大的差異,在於取消最小面積的規定,過去都更要求最少基地面積要達到1000平方公尺,但都會區很少有所有權單一或簡單的那麼大片土地,以至於過去都更執行者,光是要取得原住戶的同意,就必須花上非常久的時間,再加上文林苑這種建商及多數原住戶明明按照程序走,卻被少數釘子戶卡死的案例,都對建商參與都更產生負面的影響,危老條例取消最小面積限制,可以讓很多老舊獨棟房屋,或是10戶以下的舊公寓這種產權相對單純的案件,儘管老屋改建要求住戶必須100%同意,但因為戶數較少就可直接成案辦理都更,再加上政府審查期間大幅縮短,而這也是短短2年間,雙北就已經各通過50件危老建案申請的最主要原因。
 
所以這時候該買老屋來搶賺危老都更財嗎?首先,雖然危老都更加快了全台都更的腳步,但到今年7月為止,全台核准案件也才接近200件,申請案件剛超過300件,對比全臺410萬的空屋數量,已經成案的老房屋,恐怕還不到總老屋數量的1%,換句話說,除非買家能非常確定,自己買的老屋已經有都更團隊鎖定要進場,不然亂槍打鳥命中的機率真的很低;再者,不要忘記符合危老建物標準的房屋,基本上都有耐震強度不足的隱憂,如果入手後等不到危老都更,這種房子要轉來自住,就必須承擔一定的安全風險。所以除非是自己有把握能夠找到都更團隊參與危老改建,不然很可能老屋買了,但卻一直等不到都更的機會,如果明年5月危老容積獎勵退場,搭這波順風起漲的老屋價格,很有可能又要被打回原型。
 
此外,如果是符合危老條件舊屋的原住戶,如果真的遇到有團隊想要談都更,與其老把焦點擺在舊的一坪能換新的幾坪?然後想要盡力從建商那裡談到更好的條件,不如退一步想,好不容易有都更案找上門,如果最終還是破局,現在屋齡就已經超過30年以上的房子,未來還能保有多少使用上的價值?自己跟家人繼續住在裡面,如果遇到大地震時又該如何應處?讓自己跟家人住的安心,應該遠比未來的房子能增值多少重要的多!
 

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