文／Dolin66
都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）的容積獎勵10％，將在明年的5月底到期，因此近期開始出現搶搭末班車的現象，最近在住家附近的仲介，也在門口擺上買老屋未來可以參加危老都更的廣告，究竟什麼是危老建物？危老建物都更程序跟一般正常房屋最大差別在哪？以及真的可以買危老建物來搶賺都更財嗎？以下將針對這些問題一一解答。
目前政府對於危老建物的定義為，屋齡超過30年、無電梯，且為都市計畫區域內的房子，並且不能被列為歷史建築，所以只要有電梯，就算屋齡超過30年，一樣不能走危老改建這條都更的高速公路。為什麼政府要特別針對危老建物立法，並且簡化都更的程序？因為全台灣屋齡都超過30年以上的房子已經超過400萬戶，約佔台灣總房屋數的47％，預估10年後屋齡30年以上的房屋，將超過600萬戶；這些數量龐大的老屋當初興建時，耐震規範並沒有像現在這樣嚴謹，如果再遇到像921這種等級的地震，很可能又會造成非常嚴重的傷亡。
危老條例獎勵期將屆 搶搭都更列車要注意的風險又有哪些？（好房資料中心）
相較於人口老化後會自然死亡，這些老屋並不會憑空消失，除了會讓使用者有安全上的疑慮外，老化的房子如果最終成為無人居住的廢墟，更會浪費台灣珍貴的土地資源，並且替社會增加垃圾、治安等管理上的風險，所以政府才會想要針對這些老屋，另闢一條都更的捷徑，讓建商更有意願來參與都市更新的行列。
危老建物都更程序與一般都更最大的差異，在於取消最小面積的規定，過去都更要求最少基地面積要達到1000平方公尺，但都會區很少有所有權單一或簡單的那麼大片土地，以至於過去都更執行者，光是要取得原住戶的同意，就必須花上非常久的時間，再加上文林苑這種建商及多數原住戶明明按照程序走，卻被少數釘子戶卡死的案例，都對建商參與都更產生負面的影響，危老條例取消最小面積限制，可以讓很多老舊獨棟房屋，或是10戶以下的舊公寓這種產權相對單純的案件，儘管老屋改建要求住戶必須100%同意，但因為戶數較少就可直接成案辦理都更，再加上政府審查期間大幅縮短，而這也是短短2年間，雙北就已經各通過50件危老建案申請的最主要原因。
所以這時候該買老屋來搶賺危老都更財嗎？首先，雖然危老都更加快了全台都更的腳步，但到今年7月為止，全台核准案件也才接近200件，申請案件剛超過300件，對比全臺410萬的空屋數量，已經成案的老房屋，恐怕還不到總老屋數量的1％，換句話說，除非買家能非常確定，自己買的老屋已經有都更團隊鎖定要進場，不然亂槍打鳥命中的機率真的很低；再者，不要忘記符合危老建物標準的房屋，基本上都有耐震強度不足的隱憂，如果入手後等不到危老都更，這種房子要轉來自住，就必須承擔一定的安全風險。所以除非是自己有把握能夠找到都更團隊參與危老改建，不然很可能老屋買了，但卻一直等不到都更的機會，如果明年5月危老容積獎勵退場，搭這波順風起漲的老屋價格，很有可能又要被打回原型。
此外，如果是符合危老條件舊屋的原住戶，如果真的遇到有團隊想要談都更，與其老把焦點擺在舊的一坪能換新的幾坪？然後想要盡力從建商那裡談到更好的條件，不如退一步想，好不容易有都更案找上門，如果最終還是破局，現在屋齡就已經超過30年以上的房子，未來還能保有多少使用上的價值？自己跟家人繼續住在裡面，如果遇到大地震時又該如何應處？讓自己跟家人住的安心，應該遠比未來的房子能增值多少重要的多！
