文／dolin66
內政部今年2月頒布「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，並於今年6月1日正式生效，最近有一位朋友突然問我，內政部頒布轉租定型化契約，是不是代表所有租客都可以合法的當二房東？這個很可愛的問題，讓我想要用這篇文章來解析內政部為何要頒布上述的文件。
首先，這個法律文件所謂的轉租，僅限於於包租業，而包租業依「租賃住宅市場發展及管理條例」的定義，是「指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司。」換而言之，一般的自然人房客，基本上不屬於該定型化契約保障可以轉租的範圍，所以自然人如果想要當二房東，要先看自己跟房東間簽的租屋契約，有沒有允許房客可以將房子的那一個部位再分租出去，且必須將可以分租的範圍、日期，以及原房東可以逕行中止轉租等權利義務規範，白紙黑字寫清楚。
人人都可當二房東？解析「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」（示意圖／好房資料中心）
回過頭來看包租業的轉租定型化契約，裡面對於跟包租業租房子的房客而言，有以下的重要保障：
一、包租業不得在契約存續期間，以任何理由要求調漲租金。
二、簽約時，明確律定管理費、水電、瓦斯及網路相關費用該由包租業還是房客負擔
三、電費費率不得超過台灣電力股份有限公司所定夏季用電量最高級距之每度金額
四、印花稅及營業稅，規定由包租業負擔，如果契約有公證，相關費用也應律定清楚該由那方負擔。
五、規定租賃住宅或附屬設備損壞時，應由包租業負責修繕。但因可歸責於房客事由所造成的損壞，則由房客自行負擔。
六、明確律定包租業必須要有出示營業服務登記證影本、確認租賃標的符合契約條件、配合房客設立戶籍需求，以及執行標的日常修繕等責任。
七、如果非因房客的因素，導致原租賃房屋部份功能或空間不得使用時，房客得要求減少租金。
八、如果租屋契約遭讓渡給其他包租業或第三人時，原房客權益不受影響。
九、房東可在包租業不履行修繕義務、房屋居住功能部份或全部喪失、住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康的瑕疵、因疾病、意外產生有長期療養之需要、第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用，以及包租業遭主管機關撤銷或廢止許可等條件下，要求提前解約，且不用負擔額外賠償。
相對的，該份文件也名列了房客該有的一些義務事項：
一、不得藉任何理由拖延或拒絕繳交租金。
二、房客不得將住宅變更做其他使用用途，且須遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項。
三、不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，影響公共安全、公共衛生或居住安寧。
四、不得將本租賃住宅之全部或一部分轉租，或將租賃權轉讓於他人。
五、房客如有室內裝修之需要，應經包租業同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構安全。
六、房客應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅，如違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。
七、於簽契約時，出示國民身分證或其他足資證明身分之文件，供包租業核對
其實房客跟包租業租房的權利義務，跟直接與房東租房子相差無幾，然而包租業對於促進空屋投入台灣租賃市場絕對有正面助益，而且包租業的法定收入是由跟房客收取的租金減去交給房東端的租金，並非跟買賣房子一樣，直接收取契約金額的固定比率，換句話說，如果房客議價能力夠好，反而有可能透過包租業反向壓低房東端的租金價格。此外，因為包租業在處理日常修繕時，可以用固定的量來綁住維修業者，通常維修的速度應該會比一般房東來的更快，所以不要排斥跟包租業租房，多元管道尋找最適合自己的房子，才是王道！
