文／林左裕
上個月國際金融市場最驚人的新聞就是全球規模第二大的加密（或虛擬）貨幣（crypto currency）交易所FTX（Future Exchange）在11月11日無預警破產，受害的股東包括韓國三星集團及新加坡的淡馬錫主權基金，國內也有50萬的｢幣圈｣投資者因此血本無歸，堪稱加密貨幣的｢雷曼兄弟風暴｣。由於其崛起及殞落與「量化寬鬆政策」（Quantitative Easing, QE）有密切關係，因此加密貨幣之漲跌也可當成不動產市場之領先指標，本文簡要分析供讀者參考。
FTX於2019年5月由山姆班克曼佛瑞德（Sam Bankman-Fried, SBF）成立，主要業務為各種加密貨幣之交易撮合。成立至今雖僅約三年多，但因在2019年底爆發了新冠肺炎疫情(COVID-19)，之後疫情蔓延至美國後，川普政府於2020年3月推出｢無限量化寬鬆｣(Unlimited QE)後，加密貨幣遂順勢而起，FTX也因交易熱絡而扶搖直上。由附圖的近五年｢比特幣｣(Bitcoin)價格走勢即可看出，此波漲勢係自2020年中以後開始爆衝。
然交易所雖身為｢莊家｣，有交易即可抽成，但為了要刺激交易的活絡，有時須扮演｢造市｣(market maker)的角色，以提高交易的流動性，即當市場參與者人數或金額不足以完成交易時，交易所有時會｢跳下來｣扮演｢對家｣以維持市場之正常運作。因此FTX不僅身為交易所，也權充造市者，由班克曼佛瑞德成立另一家公司進場投資，且有資金需求時也向FTX融資。這種交錯持股的操作下，就使FTX面臨了高度的｢槓桿效果｣(leverage effect)及風險。
由附圖中可看出，在2021年至2022年間，比特幣價格搭著無限QE的順風車暴漲且處於高檔，因此FTX的｢莊家兼賭客｣經營模式亦水漲船高，也因此FTX在此期間伺機大幅擴張，也大做慈善及運動行銷，如在2021年以1.35億美元取得佛州邁阿密NBA 熱火隊(Miami Heat)使用場館的冠名權(FTX Arena)，也贊助柯瑞(Stephen Curry)、大谷翔平及大阪直美等知名運動選手，這些為FTX代言的運動明星又將其收入轉而投資FTX，現也成了受災戶。
然如筆者於2018年本專欄所警示，比特幣雖係因QE而崛起，但｢其最大的風險是違約風險、交易安全風險及通貨膨脹風險｣(林左裕，2018)。果然如筆者所預料，自去(2021)年中起美國通貨膨長開始增溫，自5%升至上個月的8-9%，而貨幣政策也自今年起由QE逆轉為強力升息的貨幣緊縮(Quantitative Tightening, QT)，無基本面的比特幣價格也因此自今年起大幅滑落，而FTX 320億美元的市值也因趨勢逆轉及去槓桿化(deleveraging)而隨之蒸發。
從FTX風暴如流星式的起落經驗，可歸納為四個步驟--- 一、因QE 而崛起；二、快速吸金及擴張；三、高度財務槓桿；四、因QT而殞落。回顧過往的金融危機或企業破產風暴經驗，｢這一次並沒有不一樣｣，只是投資標的較為新穎，轉為大家較不熟悉的加密貨幣吸引投資人罷了。但不論是多新奇的金融商品、或是多精算的財務工程設計，基本面(fundamental)還是投資者最終應守的鐵律及底線(林左裕，2022)。因此對不動產投資者而言，在QT升息的趨勢下，是該回歸剛性需求或出租投報率的時候了！
參考資料：
林左裕 (2018) ｢從比特幣的飆漲看不動產價格｣ ，好房網，2018, 1, 11，https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058184649。
林左裕 (2022) ｢不動產投資管理｣，第一章，智勝文化事業，台北。
