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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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從諾貝爾經濟學獎看不動產風險管理與金融風暴

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#不動產 #風險管理 #金融風暴 #影子銀行 #量化寬鬆 #多空觀點
文/林左裕
 
本屆的諾貝爾經濟學獎在上個月出爐,得主為前聯準會(The Federal Reserve Board)主席柏南克(Bernanke)、戴蒙(Diamond)及迪布維格(Dybvig)等三位美籍學者,他們得獎的研究主題為「銀行與金融危機」。由於此主題與不動產風險管理及衍生的金融風暴息息相關,本文簡要為讀者進行介紹。
 
「銀行與金融危機」有幾項要點,包括流動性(liquidity)問題、影子銀行(shadow banking) 及資產與負債間之錯配(mismatch)或缺口(gap)的問題(林左裕,2022)。首先是流動性,有鑑於1930年代經濟大蕭條(The Great Depression)的根源為市場流動性不足,也引發當時存款戶「擠兌」;且之後在1980年初也因石油價格暴漲後引發的「成本推動型通膨」,導致利率急遽飆升至近20%,然因之前美國為抑制銀行間惡性競爭,實施了數十年的「Q管制條款」(Regulation Q)已限制存款利率上漲,因而導致存戶擠兌,使得上千家的「儲貸協會」(Savings and Loan Associations)因缺乏流動性而倒閉。因此美國在2008年發生次級房貸風暴(subprime mortgage crisis)後,時任聯準會主席的柏南克有鑑於前車之鑑,遂自隔年起開始實施「量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)政策,經銀行體系提供給市場流動性。QE政策雖遏止了金融風暴的延長及擴大,但持續多年的印鈔政策,也導致了目前通膨持續飆高的惡果。
 

 

從諾貝爾經濟學獎看不動產風險管理與金融風暴(好房網News資料照)
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其次是影子銀行的問題。銀行或非銀行(non-bank)的融資公司(finance company)在放款後,若持續持有放款債權,除了面臨上述的流動性風險外,還須承擔利率風險及違約風險等,對其長期經營之穩定性極為不利,因此常見的移轉風險的管道為出售債權,如以「資產證券化」(asset securitization)的方式售出。但若因債權的可出售而降低放款審核標準,或因而重複包裝債權出售而擴大其槓桿程度,反而在金融市場埋下不安定的不定時炸彈,當景氣開始逆轉而下時,去槓化的效應即會如骨牌及雪球般連動且擴散,次貸風暴即因證券化後售出至全世界才擴大為全球金融海嘯。
 
第三個重點是企業資產與負債間之錯配。基本的會計學或實務要求是資產與負債表兩邊的額度須平衡,但當兩邊對某一風險因子之敏感程度不一致時,即可能因該因子之波動致使兩邊變動幅度不一,而使企業或銀行蒙受損失。如上述在1980年利率飆漲而使儲貸協會因擠兌而倒閉;或如自去年中起筆者即預期可能因疫情之短缺及過往之QE政策,所致的通膨而可能升息(林左裕,2021),若持有固定收益債券的企業(如壽險業)在當時即因應調節持有額度,將可減少自今年起因美國強勢升息的致的損失。
 
又若建設公司之資產多為土地、建物或在建工程,在一般情況下為長期性資產,流動性較低,當其資金來源多為短期負債時,尤其是中、小型建商,俗稱「借短支長」(borrowing short and lending long),即有資產負債間「期限錯配」(maturity mismatch)的問題,面臨流動性風險。自今年下半年起,預售案場逐漸由賣方市場轉為買方市場,建商及投資客的流動性風險也急遽攀升,需要及早因應因資金缺口所致的「周轉不靈」問題。
 
不動產與金融體系因融資抵押品而關係密切,且是一般家庭最重要且最龐大的資產標的,在金融風暴的過程中常扮演舉足輕重的角色,因此若能自源頭審慎進行風險管理,不要過度樂觀地預期不動產只會漲而不會跌,或持續地以政策製造人工式(artificial)的利多,將可有效地降低其曝險程度及避免金融風暴的發生。
 
參考資料:
 
林左裕(2021) 「正視疫情所致的通貨膨脹風險」,好房網,2021, 7, 6,https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058302931
 
林左裕(2022) 「不動產投資管理」,第七版(第二章及第十章),智勝文化事業。
 

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