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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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2023年房市「亢龍有悔」 買、賣方市場易位

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#房地產 #房價 #升息 #利率 #美元 #通膨 #量化寬鬆 #多空觀點
文/林左裕
 
前(2021)年年底筆者於本專欄撰文之主題為「飛龍已在天,漲聲見風險」(林左裕,2021),且在多處演講及媒體訪談中也提及,轉折點會在2022年年中,但在市場派對酒酣耳熱時提出警訊,通常會被視為耳邊風。果然在去年全年美國強勢升息下,資金班師回朝美國,美元也大幅升值,進而影響國內資金之動能,我央行也被迫跟進數度升息及升準,幅度雖不大,但已自寬鬆面轉為緊縮,終於對股市及房市產生衝擊,也驗證了筆者當時的預期。今年資金動能將持續受美國為抗通膨的高利率政策影響,國內房市的買氣將延續自去年下半年轉折後的趨勢---「盛久而衰、亢龍有悔」,即由賣方市場轉為買方市場,本文簡要分析今年的趨勢。
 
自2018年美、中貿易戰起,歷經2020年香港新國安法的發布,中國大陸及香港之部分台資及外資持續轉進台灣;復因新冠肺炎疫情下,美國自2020年3月起實施「無限量化寬鬆」(Unlimited Quantitative Easing, QE)政策,各國央行也跟進下,國內房市面臨一波「資金面」的漲幅。但在經濟基本面及租金收益漲幅都明顯落後房價之情況下,「竭澤而漁」後的房市終將後繼無力,加上長期QE政策及疫情下的供給短缺效應,高通膨的壓力迫使美國聯準會(The Federal Reserve Board)強勢升息,除了因利差交易使美元升值外,也衝擊國內資金及股、房市動能。因此對未來趨勢的觀察重點,就是美國的利率政策。
 

 

2023年房市「亢龍有悔」 買、賣方市場易位(資料照/好房網News記者蔡佩蓉攝影)
房市看板。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

 

 
美國的通膨自去年六月最高的9.06%,已降至11月底之7.11%,雖稍紓緩民生壓力,但高利率政策仍將在今年持續以抗通膨。但更值得注意的指標是「收益率曲線」(Yield Curve)的「倒掛」(Inversion)的問題。一般正常情況下,收益率曲線的形狀是正斜率,即長期貸款或債券利率因期限風險之故而比短期利率高,但當曲線之形狀轉為平坦或甚至是負斜率,表示短期資金需求殷切,民眾會自股市或銀行提領資金,造成股市崩跌或銀行擠兌,為期過久將使經濟衰退,甚至引發金融風暴(林左裕,2022)。由附圖可看出,美、英兩國的收益率曲線都呈倒掛形狀,且此現象已持續一個多月,在1980年、1990年,2000年及2007年時美國收益率都有此倒掛形狀,之後即因市場資金短缺而發生金融風暴。
 
但在2008年次級房貸風暴後,美國自2009年起即以QE政策因應市場資金短缺的問題,也因此市場在當年年中開始止跌而快速回升,但經濟體質或基本面的成長卻緩如牛步,因此近十多年來的股市及房市的成長與之前金融風暴後的「先大破、再大立」不同,係在金融面支撐、吹泡泡下的漲勢。而之後美聯準會及各國央行也食髓知味,只要市場有風吹草動即祭出QE的法寶,市場上也因此充斥著游資,伴隨著COVID-19疫情下的供給短缺,通膨遂一發不可收拾了。
 
再回到收益率曲線倒掛的問題,過去十來年各國央行既習以QE政策解決資金短缺的問題,但目前卻面臨以高利率解決高通膨的問題,已無法再以QE解決錢荒的困境,這使得聯準會腹背受敵,在短期內應無解方同時解決高通膨及錢荒的問題。而若高利率的政策持續下去,與經濟衰退的距離就不遠了。
 
除了美國收益率曲線倒掛的問題外,攀升中中國的疫情也將對世界的供給短缺有雪上加霜的效應,使得美國在控制通膨時特別棘手,因為升息雖是美國的政策工具,但產品的供給並非美國可掌控的。也因此今年的市場將仍受到通膨干擾及高資金成本的影響而不容樂觀,房市將延續去年下半年的買方市場,買方可望加大議價空間。而我們希望的是,收益率曲線倒掛後因持續升息而轉為金融風暴的黑天鵝不要出現,因此我們都應持盈保泰、不要過度融資或操作財務槓桿,才能安然地度過這波洶湧的暗潮。
 

 

附圖:美國及英國的收益率曲線(2023, 1, 2)。資料來源: www.yieldcurve.com。
附圖:美國及英國的收益率曲線(2023, 1, 2)。資料來源: www.yieldcurve.com。

 

 
參考資料:
 
林左裕(2021) 「2022年不動產市場走勢─飛龍已在天、漲聲見風險」,好房網,2021, 12, 7,https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058319164
林左裕(2022) 「不動產投資管理」第八章,第七版,智勝文化出版。

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