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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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兔年房市---先「獲利回吐」、再「揚眉吐氣」

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#房市 #房價 #房地產 #平均地權條例 #通膨 #利率 #多空觀點
文/林左裕
 
過年期間,有很多友人問筆者對今年房市的看法,適逢上個月立法院通過「平均地權條例」部分條文修正案,對不動產炒作將產生抑制效果;同時預期美國在今年仍將維持高利率以抑制通膨,以收回市場充斥的資金; 而中國疫情政策轉向,自清零轉為解封後,確診數及死亡數仍在攀升中,其經濟發展也可望解封。根據諸多的國內外政策與總經因素,兔年的房市將是「獲利回吐」的一年,之後才有「揚眉吐氣」的機會,以下簡要為讀者分析。
 
先從國內的「平均地權條例」修正案來看,其內容包括「限制預售屋換約轉售、私法人買住宅採許可制、建立吹哨者檢舉制度、預售屋解約申報與重罰房市炒作行為」等,其中限制預售屋轉售及私法人買住宅採許可制將對炒作的風氣有抑制的作用。原來私法人的交易稅(20%)與自然人交易(一年內45%)之稅差極大,且房價愈高,「稅盾」(Tax Shield)的效果愈大,因此在「房地合一稅2.0」已將此稅差漏洞補牢,與自然人一致,但因是利得稅,因此在有獲利空間下,炒作大門仍是敞開著的,故這次的修法直接將此管道堵住,減少因稅差漏洞所致的私法人持有,將直接影響房市的流動性。但因法規及契約精神之故,此修正案不溯及既往,因此抑制效果仍打折扣。
 

 

兔年房市---先「獲利回吐」、再「揚眉吐氣」(資料照/好房網News記者林和謙攝)
在密集度高的市區搶佔綠地居住,相關房市都看好,高資產族群也趨之若鶩。圖/好房網News林和謙/攝

 

 
其次是美國的通膨問題與利率政策。美國通膨雖已自去年6月最高的9.1%降至12月的6.5%,升息幅度可望趨緩,不啻為市場的強心針,但通膨紓解的因素之一為美元升值下的進口物價下跌,降低了「輸入性通膨」,並不表示未來可降息,這也是美國聯準會聲明仍將採高利率政策的原因。
 
另一資金緊俏的指標為筆者上個月在本專欄所提的「收益率曲線倒掛」(Yield Curve Inversion)的問題(林左裕,2023,註1),而目前此曲線仍呈倒掛現象(註2),表示短期市場資金需求仍然殷切,時間一久,恐陷入衰退的局面,我們不可因股市短期小幅的回檔而掉以輕心。
 
第三個觀察重點是中國,自疫情的「清零政策」轉為解封後,確診及死亡人數激增,但同時開工率及經濟也隨之解封,對於紓緩未來世界的通膨有正面效應,但其疫情的發展仍是一大變數。
 
最後是綜合自2008年次級房貸風暴(Subprime Mortgage Crisis)後政策的推行與市場的發展,與之前的金融風暴經驗比較。以往的金融風暴,如1929年的經濟大蕭條、1997年的亞洲金融風暴及2000年的網路泡沫破滅,都使市場有巨幅的修正,「在大破之後方能大立」,後繼的投資者也才有進場的動機。而在次貸風暴及COVID疫情後,各國皆以寬鬆貨幣政策印鈔救市,雖將崩解的市場緊急拉回,但經濟的體質是持續的虛胖,尤其是房市。因此在面臨國內外的房市與貨幣政策及總經趨勢變動下,國內兔年的房市將需先「獲利回吐」,之後才有「揚眉吐氣」的契機。
 
參考資料:
1. 林左裕 (2023) 2023年房市「亢龍有悔」,買、賣方市場易位,2023, 1, 3. https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058361298

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