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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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「平均地權條例」修正 房市往自住需求調整

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#平均地權條例 #預售屋 #房地產 #剛性需求 #自住 #多空觀點
文/林左裕
 
今年世界各國的房市多是反轉回檔的趨勢,主要還是美國高通膨下升息的效應持續,帶動各國跟進「量化緊縮」(Quantitative Tightening, QT)的貨幣政策方向。我國央行雖為降低直接對企業投資及房貸戶的衝擊,升息幅度較小,但去年同時動用「升準」的政策--- 調高存款準備率,藉此收回市場上充斥的資金,也對飆漲的房市有微幅的收斂作用。另一道「炒房殺手鐧」是「平均地權條例」部分條文的修正,對預售屋的轉售祭出禁令,在已往預售屋轉賣的空間不再下,對未來的房市有極正面的導正作用,本文簡要就此二因素分析未來房市的走勢。
 
「平均地權條例」的修正主要對私法人購置住宅採許可制,及限制預售屋的轉售。前者堵住了私法人藉與自然人間稅負差異所產生的「稅盾」(Tax Shield)避稅管道;後者則直接刪除了建商售價與終端住宅使用者或自住者購買價間的炒作空間。此修正案不啻為未來的房市引導至以自住為主流需求的重要政策。
 

 

「平均地權條例」修正 房市往自住需求調整(圖/好房網News記者楊欽亮攝)
遠雄、國泰、麗寶、亞昕等建商都在小檜溪重劃區插旗。 好房網News記者楊欽亮 / 攝

 

 
但對於此修正案「不溯及既往」,市場上(尤其是無殼族)有些雜音,認為幫之前的投資客開了一道後門。然從法理層面來看,在保護人民的基本權及維護法律的安定性上,「信賴保護原則」是對人民及國家均極重要的法律基礎及遵循依據,即使政府制定或修訂法令,亦需維持穩定的法律秩序,人民才有準則可依循。由於之前的投資者在購屋時的契約精神及法律環境並未禁止轉售,因此新的禁令無法予以規範,否則行政訴訟將層出不窮。就此漏洞可強化稅負稽查,在其實際獲利上課徵應繳之稅負以維公平正義。
 
然儘管此修正案不溯及既往,但已影響預售屋轉售之流動性,亦即在未來短期炒作的獲利空間不復存在下,市場的房價穩定將趨由市場供給及自住需求所決定,而影響這些供、需的因素主要包括土地成本、營建成本、建商利潤及購屋者之購買力等。原本預售屋房價形成因素中所包括的短期投資者的獲利,若未來此部分可減少而回饋給終端自住者,當為自住者之福。
 
而市場關心的重點仍是房價的跌幅會有多少? 在前段自住者房價形成的因素中,營建成本包括進口的原物料,且其上漲已具僵固性,剩下的就是土地價格、建商利潤及所得購買力。因此我們觀察的重點是:上述的房市「流動性」受「平均地權條例」修正案的影響程度、及購買力受到升息衝擊的力道,是否會反饋到建商標購土地的意願及能力、以及建商在產品定價上是否願意讓利以追求市場性(marketability)的問題了。
 
而在目前的市場實務上,有兩點值得讀者參考。首先是自去年下半年起,市場的交易量已逐漸縮減,顯示追價的量能已趨竭,原因包括資金因美國升息而外流、及國內數度的房市政策改革等,如房地合一稅2.0及此修正案等,未來仍可觀察量縮後如何影響價格的走勢及之前投資者與囤房者的行為。其次是已有建商推出比新成屋更便宜單價的產品,這種房市「倒掛」的現象,若遍地開花,就是房市真正導正至自住需求的開始,將是無殼者之福,建商及政府不必多慮。

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