好房網雜誌2025年6月號／撰文：陳舒曼、圖片提供：Shutterstock
不動產的交易牽動多數人的人生規畫，許多人熱衷於吸取關於房價、屋況等相關知識，卻忽略了交易時法律知識，好一點的頂多損失金錢出場，慘一點的則可能得吃上官司長年進出法院。本期房產小學堂，透過實務經驗豐富的律師、地政士，提醒你最常見的房屋交易糾紛。
多數人的一生，不管是租屋、買房，或賣房、當房東等階段，或多或少會面臨房屋相關事宜，然而許多一知半解的法律常識，有可能讓自己惹上大麻煩。
房地產相關實務經驗相當豐富的律師蔡志揚以自己經歷分析指出，在租屋階段，不管是房東或租客，「提前終止租約」是常見的法律地雷區。
而另一個較為棘手的則是當房東遇到房客既不繳房租又耍賴不搬離的情況，民眾可以善用那些法律手段替自己建立護城河，以免自己的權益受損呢？
★狀況1 房東／房客想提前終止租約我一定要配合嗎？
蔡志揚指出，一般租約以合約雙方議定的租期為準，但若時間尚未到期，舉例房東配合都更、臨時賣房而要求房客提前搬走，其實承租人有權利不搬，但普遍民眾相關法律知識相對缺乏，多會傾向於乖乖配合房東搬家，「像我最近就遇到客戶是店面租客，被房東提前趕走，他原打算配合，可惜太晚找律師，雖然有要到補償但並不多。」
● 解方：不管是買賣雙方都有可能遇到不得不提前解約的狀況，蔡志揚建議，最好的方式是簽約時多訂定一條提前終止租約的相關賠償，通常會是要提前解約的一方賠償對方一至兩個月租金，一來能達到提前終止租約目的，二來被提前解約的一方也能獲得補償，若沒有約定則較難處理，只能以不配合點交消極抵抗。
★狀況2 當房東遇到惡房客，堅決不搬離怎麼辦？
另外一個租屋遇到的法律難題，就是房東遇到不繳租金又堅決不搬離的惡房客，遇到這種情況，一般規定是要等待到租客兩個月未繳房租後，房東才能提起訴訟要求租客搬離，這邊要特別注意的是，兩個月未繳租不包含押金抵扣期，也就是說若租客承租時有繳付兩個月押金，就要等到他未繳租四個月時間才能提告。
提告目的是要透過法院取得判決，房東再依此申請強制執行，透過警察等執法單位會同鎖匠等相關人等開門請對方離開，而對方遲繳的租金同樣以強制執行方式取得。蔡志揚特別提醒，不管租客如何態度惡劣遲繳租金，房東切記千萬不能自行開鎖進入屋內隨意丟棄租客物品，否則就會產生侵入住宅的違法問題。
● 解方：上述方式得歷經冗長的法律訴訟，另一方式是在雙方簽訂租賃契約時，先進行租約公證，就能免去取得法院判決程序，直接以公證過的合約請執法單位強制執行。
