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房市新手入門 套房投資停看聽 

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記者江羚瑜/台北報導

油電雙漲、物價齊漲,使房地產成為抗通膨的投資工具,其中總價最低的「套房」,成為不少房市新手的入門首選,不過投資套房之前,有哪些不可不知的風險呢?東京房東網執行董事李奇嶽表示,若套房的公設比過高、實坪不到十坪、公寓式分柤套房等物件,都不在他的選擇範圍內。

擁有多年套房投資經驗的李奇嶽,秉持「只買不賣」的原則,不但以套房收租為自己存下退休金,也累積了豐富的看屋經驗。談起大樓型的套房,李奇嶽指出,若公設比超過35%,不但要付可觀的管理費,室內實際的使用坪數亦會縮水許多,因此只要套房若含公設比逾35%,便不會將該物件列入考慮。

李奇嶽分析,套房的實坪若不到十坪,居住品質不好,不易收租,恐面臨空窗期,因此若依30%公設比計,投資套房的權狀登記,至少要15坪以上,室內使用面積才會逾十坪,對於房客來說,擁有較佳的生活空間,不但容易長租下來,未來轉租速度快,在管理上也較方便。

此外,也有人為了當包租公,將最常見的三房兩廳型公寓,隔成四間小套房出柤,以增加租金收入,李奇嶽卻認為,將公寓分隔成套房來收租,首先要花一筆裝修成本,究竟是否划算,投資之前宜三思。

李奇嶽以衛浴設備為例,改裝一間至少花十萬,四間就要40萬,若再加隔間費10萬元,需先投入50萬元,若原本公寓收租2萬元,四間套房滿租若可收4萬元租金,起碼要超過四年,裝修成本才能回收,而分租套房若日後要轉賣,未來的轉手不易,除非接手的買主也是投資客,因此不建議房市新手以分租套房做為房地產投資的第一步。

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