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房地合一稅改 成功後的下一步

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經濟日報/社論

房地合一稅制在立法院審議,朝野立委除了增加「防錯殺」條款之外,對行政院版本幾乎照單全收,一周之內就三讀通過,應係財政部採取「抓大放小」原則,讓大多數的自住者不受影響,而投資客也只課輕稅(除非短進短出),還有日出條款緩衝;更重要的原因是明年總統和立委大選迫在眉睫,朝野政黨都不敢公然反對此一有助於居住正義的稅制改革。

財政部決定,未來房地合一新制實施後,出售明年元月以後取得的房產者,均享有獲利400萬元以下免稅的優惠。 本報系資料庫

反過來說,房地合一稅制能迅速通過,也代表離公平合理的稅制目標仍有相當距離,這也是財政部為了能夠順利通過必須付出的代價。首先就是日出條款縱放了過去炒房造成房價飆漲的投資客,因為這些投資客只要是在民國103年1月2日前取得的房產,或是現在取得房產只要兩年內不出售,無論獲取多高的利潤都不受新稅影響。明年起取得房產者雖然適用新稅制,但只要持有兩年後移轉最高只課20%;自住者定義又相當寬鬆(個人或其配偶、未成年子女持有三戶以內都是自住),每持有六年即可享受40萬的免稅額優惠。相對於其他類別的所得,綜合課稅最高可適用45%稅率,房產交易利得的稅負實在偏低太多,反而凸顯所得稅制獨厚房產交易的不公平現象。此外,農地也未納入課稅範圍,並未回應炒作農地的問題,這些都是未來需要定期檢討改進之處。

儘管如此,值得肯定的是,房地合一稅未來對房產獲利者課徵到一些稅收,對於財政收入不無小補,而稅收又用於住宅政策和長期照護制度,對於改善所得分配或許也有一些貢獻。

就對房市的影響而言,租稅的「不確定」因素已經消除,但是各界仍然有許多一知半解的情況,為免有人誤判而做了錯誤的選擇,財政部有必要儘速訂定相關施行細則,加強對外界說明。

其次,明年起的投資需求因為將來要繳納比現在更多的所得稅而受到一些抑制,可避免重蹈資源過度集中於房產業的覆轍,但輕稅仍不足以讓投資需求完全消失,且投資客只要在今年底前取得超過兩年才出售,仍然適用輕稅的舊制,可想而知,口袋深的投資客反而可能趕在年底前進場「囤房囤地」。因此,要寄望今年底前房價快速落底,可能不切實際,但長期而言,投資需求比重必然下降,房價已無飆漲的可能。

至於自住需求者,只要持有超過六年,就不受房地合一稅的影響,也沒有租稅規劃的空間和必要,因此實無必要急著在年底前跟隨投資客進場搶購;反而要認清房地合一稅制只能讓房價慢慢向下修正的事實,更要量力而為,在房產價格已經降至所得一定倍數範圍內才是適當的購買時機,一則可以讓房價更快修正,更可以避免淪為房奴。

更何況,台灣房市的現況是自住率已經高達八成,就存量而言屬於嚴重的供過於求,保守估計閒置房屋至少200萬戶,加上長期還有少子化和出生率下降的問題,以及所得成長緩慢;而且利率已經降至歷史新低水準,遲早也會因為美國調高利率而跟進,若地方政府未來也調高持有稅(房屋稅、地價稅)的稅基,則長期的持有成本必然提高,長期的投資需求必然萎縮,房價長期必然看跌。

此外,非境內居住之個人或總機構在境外的營利事業,持有一年以內移轉即須課徵45%,超過一年也要課徵35%,相當程度防堵了外資炒作房產的空間,也可以避免類似香港、溫哥華、倫敦等因為外資炒作造成的房價飆漲問題。

總之,房地合一稅制定案,不只讓稅制更加健全,也引導未來的房市回到基本面,消除短進短出的現象,跨出成功的第一步;接下來仍須地方政府進一步調高非自住房產的持有稅稅基或稅率,才能消除囤房囤地的問題,則房價自然合理修正,終使居住正義早日實現。

 

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