記者蔡惠芳／台北報導
有人主張，購買地上權住宅，就等於是長期租屋的概念，是另類的「住有其居」。「有屋沒有地」的地上權住宅，近幾年如雨後春筍般快速冒出。根據全球資產管理公司統計，這5年來全台有34筆地上權案脫標，總脫標金額逾560億元；其中，住宅用地共計12處，脫標金額將近110億元。
地上權重獲曙光，但相關配套尚未完備。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
這些成功脫標的地上權土地，可望在往後幾年陸續推出地上權宅銷售。但地上權住宅的法令配套到位嗎？買地上權住宅相當於租50年或70年的房子嗎？
部分建商看好「地上權住宅將是市場趨勢」，尤其在地價昂貴的雙北都會區，加上財政部鬆綁地上權分割限制、國產署也把設定年限從50年延長至70年，相對使市場接受度逐漸提升。
不過，房地產界針對買方客戶作調查發現，高達7成的人不認同地上權住宅，也不認同地上權住宅是長期租屋的概念。
因為除了房價稍低之外，地上權住宅比一般住宅要多承擔3大風險：較貴的利息、偏高且不易估算的地租和房屋稅、日後轉手不易等。目前的地上權住宅可分為地上使用權、地上租賃權2種，但都沒有土地所有權，並有50年或70年的存續年限限制。
其中，地上使用權是擁有房屋產權，例如位於北市信義計畫區的「台北花園」，建商向國產局標得地上權土地後，興建房子分割產權再出售，屋主擁有地上權房屋產權持分，在法律上等於有物權可向銀行貸款，融資較為容易。
至於地上租賃權，是指沒有房屋產權、只有使用權，土地也只有租賃權，例如市民大道上「京站」，屋主沒有土地所有權、房屋所有權，房屋使用權必須交付指定貸款銀行京城銀行信託，和建商之間的契約是屬於民法債權的「租賃權」而非「物權」。
不過，地上權住宅的銀行貸款成數、稅賦，都遜於一般產品。以貸款成數來說，約4～6成，貸款利率也會高出1～2％左右；以稅賦來說，台北市財政局6月4日宣布，京站使用權房屋如供自住使用，可申請按1.2％稅率課徵房屋稅，至於非自用住宅住戶，房屋稅則還是高達3.6％。
至於地租，則依公告地價每年繳交3.5～5％，以政府每3年大幅調高公告地價、目前公告地價是市價的5成來看，往後50年、屋主恐怕要負擔現在1倍的地租。另外，二手流通市場上，地上權宅由於房價遞減、銀行貸款意願低，屋主日後轉手相對不易。
因此，地上權宅儘管可以成為高房價之下的另類選擇，但稅賦、貸款等配套若不解決，對於自住者來說，恐怕還是另一種居住不正義。
