好房網News記者林清坤／綜合報導
根據行政院主計總處資料統計，營造工程物價指數自去年12月起已連5月成長，今（2022）年5月份達到132.74，再次創下歷史紀錄，營建成本近幾年的漲勢相當兇猛，可說是過去前所未見的情況，此現象對於危老都更的推動將會帶來何種影響？
對此，品嘉建設創辦人胡偉良表示，在營建成本大漲後基本上房價不可能下跌，都更或危老改建後的地主分回甚至會變的更少，他將其以具體數據進行演算分析，假設營建成本由原本的每坪14萬元，上漲到每坪21萬元，即每坪上漲7萬元。
1、以建商自行購地為例
此時，房產的成本漲了7萬/坪，建商會「調高售價7萬／坪」，以維持原本的利潤。
2、以台北市的都更或危老案為例
在營建成本上漲前，原地主和建商的分配比例已談妥，假設原來的分回條件是60（原地主）:40（建商），即建商分回的每一坪建物，要負責建商分得的1坪和地主的1.5坪部分的成本，即建商的成本負擔增加為17.5 萬／坪（7萬/坪*（1.5+1）)，建商需調高售價17.5萬／坪，才能維持原本的利潤。
3，在營建成本上漲後，原地主和建商的分配比例調整
假設改建後的房屋售價不調整，那麼就得增加建商的分配比例和減少地主的分回，建商才能維持原本的利潤。
假設原本房屋售價爲70萬／坪，分配比例為60:40，那麼在營建成本調升7萬／坪之後，建商的成本負擔增加為17.5萬／坪，此時建商應增加分回：17.5／70=0.25坪，即建商分回調高為1+0.25＝1.25；后而地主分回則調整為1.5-0.25＝1.25，即雙方分配比例調整為50:50（1.25：1.25）。
胡偉良表示，營建成本上漲帶來的售價提升是必然的，因為前一波段的房地產景氣蕭條已經拉低了建商的報酬率和毛利率，2020年的復甦週期讓建商原本有調升報酬率的機會，卻遇到政府嚴打炒房措施，導致建商不僅無法調漲報酬率，甚至無法反映升高後的營建成本。
此外，胡偉良也指出，依六都危老改建的現況來看，普遍均出現核準後動工偏低的現象，這也反映了廠商「不履約」、「以拖待變」的現況，而一些已經開工施工的改建案，若原地主和建商就「調整分配比例」或「原地主補貼」不能達成共識，在建商無力承擔虧損又找不到人接手情況下，很可能就形成爛尾樓。
胡偉良表示，一些投入危老改建案的業者，若資本不足、營造能力不強，風險承擔能力不足的情況下面對既快又猛的營造成本上漲，極大可能走向無法開工、爛尾樓、品質下降的結局，這對才啓動不久，正走向欣欣向榮的危老改建將是個警訊。
