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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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為了都更老屋改建,我決定票投給他!

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#胡偉良 #都更 #多空觀點
文/胡偉良
 
台北市身為全國的首善之都,但是除了最後開發的信義區之外,其他行政區呈現的都是破舊、違章充斥的老舊屋群,不僅外觀醜陋、結構不安全、不耐火,如遇六級以上地震,這些不安全的老屋勢將難逃地震的肆虐而被夷為平地。事實上台北市早已被「認證」為全世界居住最不安全的都會城市。
 
改變這種現狀的方法很簡單,就是透過老屋改建和更新來改造這些危險而醜陋的老舊房屋。過去郝市長主政台北市時代曾經大張旗鼓的喊出了「一坪換一坪加一個車位」的都更口號,但是沒有成功 ,探討起來原因很多,包括:都更的行政審議程序冗長、實施者和住戶太過貪婪、1樓和頂樓違建的非法權利未獲補償…等等,但大家都輕忽了另一個影響改建成效的最大關鍵因素,就是:台北市住三住宅區(占了台北市的絕大部分的土地面積)的法定容積只有225%,因此縱然有了容積獎勵,改建後原屋主分回的室內面積一般只能達到原來的6~7成之間,對老屋的屋主而言,改建後得面對使用面積大幅縮水致不敷居住、巨額的房屋稅增加,再加上過去不用負擔的管理費,當然會因而躊躇不前。
 
北市屋齡老舊,都更是刻不容緩  (好房資料中心)
都更是一條漫長的路。此為大同區蘭州國中附近準備都更的老宅。   好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
而面對提高台北市住宅區基準容積到300%的呼籲,台北市政府回應指出,驟然提高法定容積率,不但會產生公平性疑慮,容積提高後的外部成本(如道路壅擠、公園綠地人均面積縮小等)也要由全市民負擔。此外,提高法容不僅未能有效加速都市更新,因民眾期待法容提高而期望分回的權益增加,會影響現階段都更意願與執行。這些話表面似乎有理,但事實上卻是完全站不住腳。
 
首先,關於「容積提高後的外部成本(如道路壅擠、公園綠地人均面積縮小」的說詞早就是「悖離實情」的老學究說法,因為當前所有的老舊建築物都是在未實施容積管制時期所興建,其容積率不僅遠遠超過當前的法定容積(225%),甚至超過300%的也不在少數,再加上頂樓加蓋、違法加建,其現有容積大多已在300%以上,所以將住三土地的法定容積提高到300%,是不會增加其使用強度的。
 
只能說柯P的市府團隊竟能對這些已存在的高容積現況(包括各式違建)完全視而不見?再從歷史資料來看,台北市成功的都市更新案例大多原本就是高容積的商業區土地, 225%容積率的住三老宅成功改建案例並不多見,屬於4、5層公寓的一般公寓住宅更是微乎其微。
 
以台北市政府最引以為傲的斯文里三期整宅為例,其法定容積率300%,加上改建給的容積獎勵50%,其總容積達到450%,比一般住三土地的容積率高出了一倍之多,縱然如此,為了推動斯文里三期公辦都更,北市府更耗費了20億元、動用大量人力、花了2年時間溝通,最後甚至採強制手段,才讓三期如期動工,光是執行這麼一個案子,就需要耗用這麼大的市府資源,可見其難度之一般。
 
而台北市政府想推動的其他公辦都更,也一直受限於容積率的框架(225%的法定容積),在走了多年之後依舊一事無成,而官員竟然完全沒有警覺之心,只逞匹夫之勇,繼續蠻幹。政府官員、學者空有理想,卻不食人間煙火,一意孤行的結果只會把寶貴的時間浪費掉,貽誤了改建的契機。殊不知,在現實社會裡,利益才是主導社會運轉的真實驅動力,社會無論怎麼發展,人的利己心都不會改變,利益才是推動人們真正行為的核心邏輯,因勢利導才是面對困難和解決問題的有效手段。要房價下跌回到合理水準更不是靠道德規勸所能企及。同樣的,光靠公辦都更來做推動老屋改建的主要方法,那更會是一個不切實際的幻想 ,只有公辦都更來改變台北更會是無法可及的天方月譚。
 
此次台北市長三個候選人,只有丁丁提出來的都更政見,務實可行而且能對症下藥,為了日後都更的推動不再流於空談、嘴炮,我要鼓吹大家支持有正確認知,可以真正落實「都更老屋改建」的候選人,讓台北脫離老、破、舊,讓房價合理下跌,大家都能安家樂業。

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